1. 시간문제와 희망
2. 시간문제: 조선업을 둘러싼 상황
3. 故 Tanta를 기리며 – 주택모기지 2차 파고
4. 미국의 11월 실업률에 대한 시각
5. 2차 파고의 트리거 – 변동모기지, 옵션 ARM
6. 시간문제: 은행을 둘러싼 상황
7. 그 밖에 여러 가지 시간문제들
ㅇ 탄타는 누구인가?
다음은 탄타에 대한 CalculatedRisk(미국의 경제 파워블로거)의 소개글입니다.
Doris "Tanta" Dungey를 기리며
by CalculatedRisk 12/08/2008
2006년 12월부터
In Memoriam: Doris "Tanta" Dungey
by CalculatedRisk on 12/08/2008
From December 2006, until she passed away from ovarian cancer on Nov 30, 2008,
(탄타에 대한 더 많은 내용을 보시고자 하는 분은 위 CalculatedRisk의 영문소개글 제목을 클릭하시면 연결됩니다)
모기지 관련하여 전달되는 정보들은 미국 자료들도 불분명하고 흐릿한 경우가 많습니다. 이를 받아서 전하는 한국의 자료들은 말할 것도 없겠지요.
이 글을 쓰기 위해 미국의 주택 모기지 관련 자료들을 살펴보면서, 여러 의문점을 탄타의 글을 통해 해소할 수 있었습니다. 그녀는 작년 말에 저 세상으로 떠나갔지만 여전히 이 세상에 가장 큰 도움을 주고 있네요.
그녀에게 감사합니다.
한편, 이 글의 많은 차트들은 미국의 자산운용사 T2 파트너스가 발표한 자료에서 캡쳐한 것입니다. 이 자료는 T2 파트너스 -> MISH -> 누사 -> 세일러, 이렇게 인터넷의 파도를 타고 전달되었습니다.
인터넷으로 인해 개인의 힘이 무척 강해졌음을 실감합니다. 예전같으면 이런 정보들이 한반도의 저에게까지 이렇게 쉽게 전달되기를 기대할 수 없겠지요.
T2 파트너스의 원 자료: Why There Is More Pain To Come.
T2 Partners의 Managing Partner들인 Whitney Tilson과 Glenn Tongue은 이 자료들을 바탕으로 More Mortgage Meltdown 이라는 책을 출판하기도 했습니다.
MISH(Mike Shedlock, 미국의 또 다른 경제 파워블로거)의 블로그: http://globaleconomicanalysis.blogspot.com/
누사님 블로그: http://blog.naver.com/nusablog
누사님은 블로그를 통해 세계 각국의 경제상황을 전해주고 계십니다.
소중한 깨우침을 전해주는 故탄타, CalculatedRisk, T2 파트너스의 Whitney Tilson과 Glenn Tongue, MISH, 누사님께 감사함을 전해드리고 싶습니다.
ㅇ "We're all subprime now!"
이제는 모두가 서브프라임 등급이 됐어요!
미국에서 2007년에 주택모기지발 경제위기가 커질 것이다는 논쟁이 일었을 때, 문제가 터져봐야 ‘서브프라임 등급 모기지 대출자에 한정된 문제’에 불과하다는 주장에 대해 탄타가 한 말입니다.
주택가격 하락과 경기침체로 인한 해고, 임금 삭감 등의 조치로 인해 중산층이 타격을 받게 됨으로써, 프라임 등급 대출(중산층이 받은 대출)이 이제는 서브프라임 등급이나 마찬가지가 되어버렸다는 의미입니다.
그녀는 2007년에 벌써 사태가 어떻게 진행되어 나갈 지 예견하고 있었습니다.
2007년에 그녀가 예견한 그대로 현재까지 위기가 진행되어 왔고,
앞으로도 그렇게 진행되어 갈 것입니다.
피치 : 프라임 RMBS 정크로 등급하향
프라임 등급 모기지대출상품을 바탕으로 만들어진 모기지담보부증권이 정크본드로 등급이 하향되었다는 소식입니다.
이는 현재 주택모기지를 둘러싼 시장상황이 완전히 양상이 달라졌음을 보여주는 것입니다.
08년에 터져나온 미국발 경제위기는 흔히 ‘서브프라임 모기지 사태’로 불리웠습니다. 그 덕택에 이제는 한국인들도 ‘서브프라임’이라는 단어에 익숙해졌을 지경입니다.
그런데 이제는 07년에 탄타가 벌써 예측했던 대로 양상이 완전히 달라졌습니다.
아래의 그래프는 민간분야 비금융 섹터가 지고 있는 빚이 타입별로 각각 얼마나 되는지를 보여주는 것입니다. (T2 파트너스 자료입니다. 별도의 언급이 없을 경우 이 글의 차트는 모두 T2 파트너스 자료입니다.)
그런데 위 그래프를 보면 다른 빚들의 크기와 견주어볼때 서브프라임 모기지가 그리 큰 것이 아님을 알 수 있습니다. 08년에 리먼브러더스를 무너뜨림으로써 세계 경제위기를 불러왔던 원인이 바로 서브프라임 등급 모기지입니다. 이를 기준으로 다른 빚들의 크기를 살펴봄으로써 그 크기와 영향력에 대한 감을 잡을 수 있을 것입니다.
위 그래프에서 노란색 동그라미들도 모두 주택모기지 대출들입니다.
여기서 각각의 주택모기지 대출의 개념을 정리해보겠습니다.
프라임등급 모기지: 프라임등급 모기지는 우선 미국의 ‘중산층’들이 받아간 대출입니다. 신용등급이 가장 높아서 미국의 신용점수(FICO score)가 700점 이상인 사람들에게 우대금리가 주어지는 모기지입니다..
서브프라임등급 모기지: 반대로 신용점수가 620점이 안되는 낮은 신용등급인 사람들에게 주어진 모기지 대출이 서브프라임 등급 모기지입니다.
알트에이 등급 모기지: 신용점수로 따지면 620점과 700점 사이인 사람들이 받아간 모기지 대출입니다. 알트에이 모기지를 받아간 사람들은 기본적으로는 신용상태가 프라임등급과 똑같이 높은 경우입니다. 주로 자영업자나 소규모 사업자들이 많이 받아갔는데, 이들은 직장인과 달리 고정적인 소득을 서류로 입증하기 어려운 경우가 있습니다. 이 사실 한 가지 때문에 신용점수가 좀 낮은 것입니다. 일반 프라임등급인 사람들도 두번째 주택을 구입하는 경우에는 우대금리를 적용해주지 않기 때문에 알트에이 모기지를 받게 됩니다.
점보프라임 모기지: 점보프라임 모기지는 프라임 모기지 중에서 그 금액이 41만 7,000달러 이상이 되는 고액대출의 경우입니다. 모기지의 취지가 서민들의 내집마련을 지원하기 위해 우대 금리를 적용하는 의미가 있기 때문에 고가주택 구입을 위한 고액대출은 금리가 높아집니다. 이 점 때문에 타입을 구분하는 것입니다.
홈 에쿼티(Home Equity) 대출: 모기지대출을 받아 주택을 사고 난 후, 1차 모기지 대출금액을 넘어서는 주택의 담보가치 여유분을 Equity라고 부릅니다. 처음에는 여유분이 별로 없다가도 집가격이 더 오르게 되면 이 여유분(Equity)이 커지게 됩니다. 그럼 이 Equity 부분을 담보로 잡혀서 2차로 추가대출을 받을 수 있습니다. 이 대출을 홈 에쿼티 대출이라고 부르는데, 미국에서는 이와 같은 대출이 아주 활성화되어 있어서 미국인들은 이렇게 2순위 추가대출을 받아서 자동차 등의 내구재를 살 때 아주 흔하게 이용합니다. 미국에서 부동산가격 상승에 따른 자산효과가 잘 일어나는 이유는 이와 같은 금융거래 관행이 자리잡고 있기 때문입니다. 다른 관점에서 보면 그만큼 미국인들의 소비가 이 홈 에쿼티 대출에 의존해왔기 때문에 주택버블이 붕괴해버린 현 시점에서는 소비가 살아나기 어렵다고 보는 것입니다.
옵션 ARM: 화두가 되고 있는 옵션 ARM은 다음 글에서 따로 설명합니다.
위 그래프를 보면 프라임모기지와 알트-A 모기지가 서브프라임 모기지와 비교도 안될 정도로 크다는 사실을 알 수 있습니다.
지난 글에 소개해드린 적이 있는 메러디스 휘트니가 “거주용 부동산 시장이 여전히 악화되고 있으며, 이는 최근 문제가 되는 상업용 부동산 시장보다 훨씬 더 큰 위협이라고 경고”했던 이유가 바로 이 때문입니다. (물론 상업용 부동산 모기지 문제도 결코 작지 않습니다. 위 그래프에 보다시피 두번째로 큰 부문입니다. 이에 대해서는 다음 글에서 다루려고 합니다.)
그런데 지금 이 두 모기지가 아주 본격적으로 문제가 되고 있습니다.
아래 매일경제에 실렸던 그래프는 좀 오래된 것입니다만, 현재 문제의 양상이 어떠한지를 잘 보여주고 있습니다.
아래는 위 매일경제 자료의 원 데이터인 뉴욕타임스 5월 24일자에 실렸던 그래프입니다. 좀 더 긴 기간을 두고 추이를 볼 수 있습니다.
이를 보면 09년 2월까지 90일 이상 연체되고 있는 대출의 건수와 금액에서, 프라임과 알트에이 모기지가 이미 서브프라임 모기지에 육박할 정도로 올라왔음을 알 수 있습니다(현재는 완전히 역전된 상태입니다). 서브프라임도 문제가 개선되지 않고 지속중이므로 현재는 08년 당시의 3배 수준으로 연체가 발생하고 있는 중입니다. 그리고 문제는 프라임과 알트에이는 여전히 연체율이 계속 상승중이라는 사실입니다.
아래 그래프는 각 모기지 타입별 연체율을 보여주고 있습니다.
서브프라임, 옵션 ARM, 알트에이, 프라임 모기지... 순으로 높은 연체율을 보이고 있습니다. 프라임 모기지는 5% 가까운 연체율을 보이고 있습니다만, 그 절대규모 때문에 충격을 가해오고 있는 중입니다.
아래 그래프는 프라임 모기지 연체율을 별도로 시각화한 것입니다.
07년 3분기까지는 1%대로 일정한 연체율을 보이던 것이 지난 2년동안 3배이상 연체율이 급상승(급한 각도에 주목할 필요가 있습니다)을 보이고 있음을 알 수 있습니다.
다음은 각 모기지 타입별 underwater 비율입니다. 우리말로는 흔히 ‘깡통주택’으로 번역되는 듯 합니다. 주택가격이 담보대출금액을 밑도는 주택을 가리킵니다. 영어의 뉘앙스는 ‘수몰주택’ 쯤 될 듯 합니다.
각 모기지의 underwater 비율과 현재까지 나타나고 있는 연체율을 비교해보면 다음과 같습니다.
underwater 가 연체로 실현되는 비율 순서입니다.
그런데 이 순서는 문제가 불거져나온 시간순서와 동일합니다. 즉 서브프라임이 underwater 상태에 돌입한지 가장 오래되었기 때문에 연체 실현율이 가장 높은 것이며, 따라서 앞으로 시간이 흘러가기만 하면 다른 모기지들도 서브프라임을 좇아 연체율이 높아질 수 밖에 없다는 것을 보여줍니다.
현재의 underwater 비율에서도 그런데 이 비율 자체가 계속 높아지고 있다는 사실도 고려해야 합니다.
프라임 모기지는 그 절대규모 때문에 4.5%정도인 현재의 연체율만으로도 이미 문제의 핵으로 부상한 상태입니다.
美 프라임 포함한 모기지 연체, 37년래 최대 머니투데이
위 기사는 미국 모기지은행가협회(MBA)가 배포한 보도자료를 기반으로 작성된 것입니다. 눈길을 끌기 위해 ‘37년래 최대’라고 제목을 뽑았지만, 실제로는 지난 1분기부터 계속 37년래 최대이므로 뒷북이라고 할 수 있는 제목입니다.
모기지은행가협회(MBA)가 배포한 보도자료들을 찾아보면, 지난 1분기(계절조정치 기준)에 이미 고정금리 프라임모기지 대출이 서브프라임을 제치고 새로운 주택압류에서 차지하는 비율이 가장 높아졌음을 알 수 있습니다.
모기지은행가협회(MBA)의 통계발표에서 사용하는 분류기준은 지금까지 살펴본 기준과 좀 다르다는 점을 먼저 알아둘 필요가 있습니다.
MBA는 고정금리(fixed-rate mortgages, FRM) 프라임, 변동금리(adjustable-rate mortgages, ARM) 프라임, 고정금리 서브프라임, 변동금리 서브프라임, 이렇게 구분해서 통계를 발표합니다.
이렇게 고정금리와 변동금리를 구분해서 인식하는 것은 의미가 있기 때문입니다. 우선 변동금리조건부 대출의 경우 연체율이 고정금리부 대출보다 높습니다(그 이유에 대해서는 다음 글에서 정리하도록 하겠습니다).
연체율은 변동금리부 대출이 고정금리부 대출보다 높지만, 전체 대출규모 자체는 고정금리부 대출이 더 많습니다. 대략 2/3정도됩니다. 그래서 압류건수로 보면 고정금리 프라임모기지 대출이 변동금리 프라임모기지 대출보다 더 많은 것입니다.
다음으로 알트에이는 MBA의 통계분류기준에 존재하지 않습니다. 알트에이에 속하는 대출들은 MBA에 소속된 금융기관들의 자체 기준에 따라 프라임과 서브프라임에 각각 나뉘어 속해있습니다.
화두가 되고 있는 옵션 ARM도 MBA의 분류기준에는 별도로 존재하지 않습니다. 옵션 ARM은 우선 ARM(adjustable-rate mortgages), 즉 변동금리부 모기지 대출의 일종입니다.
그리고 옵션 ARM은 신용등급으로 보면 알트에이거나 프라임 등급입니다. 옵션 ARM이 문제를 일으키다보니 왠지 ‘서브프라임’처럼 낮은 등급일 듯 한데 그렇지 않습니다.
고가주택을 사들이기 위해 옵션 ARM을 선택한 것이기 때문에 알트에이 이상 등급입니다. 즉 옵션 ARM은 변동금리 알트에이거나 변동금리 프라임 모기지대출에 속해있는 것입니다.
그런데 MBA의 통계에서는 알트에이가 프라임과 서브프라임에 나뉘어 속해 있기 때문에 알트에이 등급 옵션 ARM 역시 각각 변동금리 프라임과 변동금리 서브프라임 통계에 나뉘어 속해 있습니다.
모기지은행가협회(MBA)의 통계에 따르면 이미 지난 1분기에 고정금리 프라임모기지 대출이 고정금리 서브프라임을 제치고 새로운 주택압류에서 차지하는 비율이 가장 높아졌습니다.
그리고 지난 3분기에는 변동금리 프라임모기지 대출마저 고정금리 서브프라임을 제쳤습니다.
즉 현재 새로운 주택압류에서 차지하는 비율을 보면,
고정금리 프라임모기지 > 변동금리 프라임모기지 > 고정금리 서브프라임 > 변동금리 서브프라임
이렇게 되는 것입니다.
"We're all subprime now!" 라고 했던 탄타의 말이 생각나게 합니다.
왜 이렇게 되었나?
그 이유에 대해 MBA의 보도자료는 잘 설명해주고 있습니다.
Delinquencies Continue to Climb in Latest MBA National Delinquency Survey
“Despite the recession ending in mid-summer, the decline in mortgage performance continues. Job losses continue to increase and drive up delinquencies and foreclosures because mortgages are paid with paychecks, not percentage point increases in GDP. Over the last year, we have seen the ranks of the unemployed increase by about 5.5 million people, increasing the number of seriously delinquent loans by almost 2 million loans and increasing the rate of new foreclosures from 1.07 percent to 1.42 percent,” said Jay Brinkmann, MBA’s Chief Economist.
“여름에 경기침체가 종료되었다고 하지만, 모기지상황은 계속 악화되고 있다. 늘어나는 실업이 연체와 압류를 계속해서 증가시키고 있다. 왜냐하면, 모기지는 급여를 받아야지만 갚을 수 있는 것이기 때문이다. GDP에 나타나는 몇 %P 증가가 아니고 말이다. 지난 1년동안 약 550만명이 실직을 했다. 이는 그대로 거의 200만개의 모기지대출이 심각한 연체상태(90일이상연체 + 압류)에 들어가도록 만들었다. 새로 늘어난 압류의 비율로 보면 1.07 %에서 1.42%로 늘어나게 만들었다.”
MBA의 수석이코노미스트 Jay Brinkmann의 분석이다.
550만명 실업 -> 200만개 모기지 대출의 심각한 연체, 이렇게 바로 이어지는 것입니다.
실업으로 인해 우량 등급이었던 프라임등급 사람들이 서브프라임 등급으로 떨어진 셈입니다.
문제는 실업률은 경기에 후행하는 지표라는 사실입니다.
경기가 바닥을 찍었다고 주장하는 측에서도 실업은 내년까지 계속 더 늘어날 수 밖에 없다는 사실은 인정하고 있습니다.
(어제 발표된 미국의 11월 실업률은 10.0%로 0.2%P 개선되었습니다만, 한달의 기록을 가지고 추세가 바뀌었다고 할 수는 없습니다. 이에 대해서는 별도 글로 쓰도록 하겠습니다)
미국 모기지 연체율 37년 만에 최고
[중앙일보] 뉴욕=
720만 가구 집 잃을 위기 … AOL 2500명 감원 등 실업 공포도
회복 조짐을 보이던 미국 경제가 실업과 부동산 부실에 다시 발목이 잡혔다. 19일(현지시간) 모기지은행협회(MBA)에 따르면 3분기에 집을 담보로 대출(모기지 대출)받은 7가구 중 1가구가 대출금을 제때 못 갚은 것으로 나타났다. ...
‘회복 조짐을 보이던 미국 경제가 실업과 부동산 부실에 다시 발목이 잡혔다.’ 이 말은 앞으로 자주 보게 될 기사문구라고 생각됩니다. 왜 그런지는 다음 개념도를 보면 알 수 있습니다.
실업이 경제위기에 미치는 영향을 개념도로 정리해봤습니다.
개념도에 대한 설명을 좀 드리면,
압류후 매각(우리로 치면 경매처분)이 부동산 가격의 추가하락을 불러오는 것은 당연합니다. 가격불문, 시장상황 불문하고 매각처분하는 것이기 때문입니다. 이는 통계적으로도 입증된 사실입니다.
다음은 이와 관련된 MBA 보도자료의 언급입니다.
Delinquencies Continue to Climb in Latest MBA National Delinquency Survey
... the number of loans 90 days or more past due or in foreclosure is now a little over 4 million as compared with 3.9 million new and previously occupied homes currently for sale, although there is likely some overlap between the two numbers. The ultimate resolution of these seriously delinquent loans will put added pressure on the hardest hit sections of the country.”
90일 이상 연체중이거나 압류상태에 놓여있는 대출이 현재 400만개가 넘는다. 현재 (시장에) 팔려고 나와있는 주택 매물이 390만채가 있는 상태다. 물론 두 숫자 사이에 겹치는 부분이 있긴 하지만 말이다. 심각하게 연체중인 대출(90일 이상 연체 + 압류)들이 해소되는 과정(경매처분)에서 새로운 압력을 가하게 될 수 밖에 없다.
‘non-recourse 대출’은 비소구적인 대출 정도로 번역할 수 있겠습니다. 미국의 모기지 대출은 비소구적인 대출입니다. 그 의미는 채무자가 집을 포기할 경우 은행은 담보로 잡아놓은 주택의 처분을 통해서만 대출을 회수할 수 있고, 그 이상으로 채무자의 급여라든가 다른 자산에 대한 소구를 할 수 없다는 것입니다.
채무자를 보호하기 위한 제도입니다. 우리나라의 경우는 이런 제도가 없기 때문에 채무자는 주택이 깡통상태가 되더라도 계속 빚을 갚아야 하는데 반해, 미국의 경우는 채무자가 집 열쇠를 은행에 넘겨주고 짐싸들고 나오는 선택을 할수 있습니다. 그럼 채무에서 해방되는 것입니다.
이러한 ‘non-recourse 대출’의 특성 때문에 가격하락으로 주택이 깡통상태(underwater)가 될 경우 미국 채무자들은 더 이상 빚갚기를 포기하고 짐싸들고 나와버리는 것입니다. 즉 부동산 추가하락은 곧바로 모기지 추가 연체를 불러오는 구조가 되는 것입니다.
위 그림은 완전히 악순환 구조를 이루고 있음을 알 수 있습니다. 실업률은 경기에 후행하는 지표이기 때문에 내년에도 계속 상승할 것입니다.(어제 발표된 미국의 11월 실업률이 10.0%로 0.2%P 개선되었습니다만, 한달의 기록을 가지고 추세가 바뀌었다고 할 수는 없습니다. 이에 대해서는 별도 글로 쓰도록 하겠습니다.)
앞에서 본 것처럼 실업증가는 곧바로 모기지 연체를 증가시킵니다. 그럼 부동산 가격의 추가하락을 불러옵니다.
언론에서는 미국 부동산이 바닥을 찍었느니 아니니 논쟁을 보도하고 있지만, 위 그림은 부동산이 추가하락할 수밖에 없는 상황임을 보여주고 있습니다.
그리고 부동산의 추가하락은 소비감소와 은행으로부터 비롯되는 신용수축을 불러일으켜서 다시 실업의 증가를 가져오게 됩니다.
위와 같은 악순환 구조에서는, 실업률이 경기에 후행하는 지표라는 점이 지속적으로 경기회복을 방해하는 요소로 작용하게 됩니다.
실업률이 어느 정도의 임계치를 넘어서고 나면 경기침체를 쉽게 되돌릴 수 없는 이유가 바로 여기에 있습니다.
현재 제도권 언론과 전문가들은 이 부분을 애써 외면하고 있다고 밖에 볼 수 없습니다.
반면 루비니 교수 같은 비관론자로 불리는 사람들이 자신있게 주택가격은 더 떨어질 수 밖에 없다, 고 단언하듯 얘기하고 또 결과가 그에 맞아들어가는 것, 경기가 U자형 회복세를 보일 것으로 내다보면서도 주가가 하락할 수 밖에 없다고 하는 이유는, 위와 같은 악순환구조가 경제에 미치는 영향 때문입니다. 이런 객관적인 판단 근거를 갖고 있기 때문에 자신있게 얘기하는 것이지 어떤 신통한 예언을 하고 있는 것이 전혀 아닙니다.
방대한 자료를 정리한 T2 파트너스도 결론으로 제시하길, 이런 상황에서 어떻게 주식시장이 지속적으로 오를 수가 있는가? 라고 되묻습니다. 저도 동의합니다.
앞서 그래프를 통해 프라임모기지, 알트에이모기지, 점보프라임, 홈 에쿼티 대출을 모두 합쳐보면 그 말 많았던 ‘서브프라임’이 정말 빙산의 일각에 불과하다는 사실을 살펴보았습니다.
"We're all subprime now!"
이제 빙산의 수면 아래 몸통이 본격적으로 문제가 되고 있는 것입니다.
그리고 확인사살이라도 하겠다는 듯이 이런 사태를 확실하게 촉발시켜줄 2차 방아쇠가 존재합니다. 이에 대해서는 다음 글에서 쓰도록 하겠습니다.
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