미국 주택모기지 시장 2차 파고의 트리거

1. 시간문제와 희망

2. 시간문제: 조선업을 둘러싼 상황

3. 故 Tanta를 기리며 – 주택모기지 2차 파고

4. 미국의 11월 실업률에 대한 시각

5. 2차 파고의 트리거 – 변동모기지, 옵션 ARM

6. 시간문제: 은행을 둘러싼 상황

7. 그 밖에 여러 가지 시간문제들

 

저의 지난 글,

故 Tanta를 기리며 – 주택모기지 2차 파고

의 마지막 부분은 다음과 같은 구절로 맺었습니다.

 

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앞서 그래프를 통해 프라임모기지, 알트에이모기지, 점보프라임, 홈 에쿼티 대출을 모두 합쳐보면 그 말 많았던 ‘서브프라임’이 정말 빙산의 일각에 불과하다는 사실을 살펴보았습니다.

 

"We're all subprime now!"

 

이제 빙산의 수면 아래 몸통이 본격적으로 문제가 되고 있는 것입니다.

그리고 확인사살이라도 하겠다는 듯이 이런 사태를 확실하게 촉발시켜줄 2차 방아쇠가 존재합니다. 이에 대해서는 다음 글에서 쓰도록 하겠습니다. 

 

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이 글에서는 주택모기지의 두번째 파고를 불러일으킬 방아쇠에 대해 살펴보려 합니다.

 

아래 그래프는 미국의 주택모기지시장 상황을 시각적으로 보여주는 자료로 그동안 제도권 언론과 인터넷을 불문하고 많이 회자되었던 그래프입니다. Credit Suisse에서 작성한 것입니다.

 

 

 

 

 

그런데 이 그래프의 해석과 관련하여 상당한 혼선이 빚어지고 있습니다. 이 글에서는 이런 혼선들에 대해 한 번 정리해보고자 합니다.

 

 

ㅇ 이 그래프는 변동금리부 모기지 대출만을 표시하고 있다.

 

이 그래프에 표시된 서브프라임, 알트에이, 프라임 등 모든 모기지 대출은 변동금리부 모기지대출(Adjustable-Rate Mortgages, ARM)만을 표시한 것입니다.

전체 대출 중에서 대략 2/3정도를 차지하는 고정금리부 모기지대출(Fixed-Rate Mortgages, FRM)은 이 그래프에 표시되어 있지 않습니다. 연체율은 변동금리부 대출이 고정금리부 대출보다 높지만, 그 절대규모의 차이 때문에 압류건수는 고정금리 모기지 대출이 더 많은데, 이 그래프에서는 빠져 있습니다.

 

미국의 ‘모기지대출’이라는 것은 원래 보통 30년 동안에 원리금이 완전 상각이 이루어질 수 있도록 월 납입금을 결정해서 매달 갚아나가는 것입니다.

고정금리부 모기지 대출이라면 30년 동안 고정금리로 하여 월 납입금도 고정될 것입니다.

 

변동금리부 모기지 대출의 경우에는 글자 그대로 변동금리가 적용되는 것인데, 그렇다고 해서 처음부터 바로 변동금리가 적용되지는 않습니다.

대출 받고 나서 처음 일정기간 동안에는 고정된 이자율이 적용됩니다. 그리고 처음에 이자율이 고정되는 기간은 3, 5, 7, 10년 등 상당히 장기간입니다. 이처럼 처음에는 이자율이 고정되어 있다가 그 기간이 지나고 나면 그 이후부터는 적용 이자율이 시장금리를 반영하여 주기적(보통 6개월이나 1년 단위로)으로 조정이 이루어집니다. 이처럼 변동금리부 모기지 대출에서 이자율이 조정되는 것을 ‘reset’이라고 합니다. 그래프 제목에 보이는 reset이라는 단어는 바로 이런 의미입니다.

 

위 그래프 X축을 보면 ‘1st reset’이라는 표현이 보입니다. 이 그래프는 변동금리 모기지 대출 중에서 매월 얼마만큼의 금액이 ‘첫번째’ ‘reset’을 맞이하게 되는지를 나타내고 있는 것입니다.

 

‘첫번째’ reset이란, 앞서 설명드린 대로 3, 5, 7, 10년 등 초기 이자율 고정 기간이 지난 후 처음으로 금리를 조정하는 것을 가리킵니다. 이 시점 이후로는 6개월이나 1년 단위로 변동금리를 적용받게 됩니다. 첫번째 reset이 일종의 터닝 포인트가 되는 셈입니다.

 

우선 현재는 FRB의 저금리 정책 때문에 변동금리라 할 지라도 초기의 고정금리보다 오히려 저렴합니다. 그러므로 금리가 변한다는 것 자체가 문제 되지는 않습니다. 이와 같은 점을 들어 위 그래프가 제시하는 상황이 별 문제가 없다는 주장이 일부에서 제기되기도 했습니다. 하지만 이는 모기지를 둘러싼 상황을 제대로 이해하지 못하고서 나오는 주장입니다.

 

문제는 변동금리부 모기지대출 중에서 상당한 비율이 IO(Interest on-ly Payment) 대출이라는 사실입니다.

 

 

ㅇ IO(Interest on-ly Payment) 대출이 문제다

 

변동금리부 모기지대출 중에서 상당수(2005년 설정된 계약 중에서는 29%)가 이자율 고정기간 동안에는 이자만 납입(Interest on-ly Payment)하도록 설정된 대출이라는 점이 문제입니다. 이를 흔히 IO 대출이라고 부릅니다.

IO 대출은 계약 초기 고정금리가 적용되는 기간 동안(3-10년 등 상당히 장기간)에는 이자만 납입하는 것입니다.

 

이처럼 초기에는 이자만 납입하다가 ‘첫번째’ reset 기간이 도래하면 그 이후부터는 원금까지 포함하여 분할상환을 시작해야 하므로 월 납입금 부담이 대폭 증가하게 되는 것입니다. 그에 따라 연체율이 대폭 높아지게 됩니다.

 

위 그래프에서 변동금리부 모기지 대출의 ‘첫번째’ reset이 의미를 갖는 이유는 바로 이 때문입니다. 상당한 비율을 차지하는 IO 대출이 첫번째 reset 기간부터 본격적으로 문제가 발생하는 것입니다.

 

 

ㅇ 옵션 ARM은 더욱 문제다

 

옵션 ARM(Option Adjustable-Rate Mortgages)은 우선 ARM(Adjustable-Rate Mortgages), 즉 변동금리부 모기지 대출의 일종입니다.

 

앞서 IO 대출은 초기 이자율 고정기간 동안에는 이자만 갚도록 하는 대출상품이었습니다. 그런데 옵션 ARM은 한술 더 떠서 일정 기간(통상적으로 5년)동안은 매월 발생하는 이자에 해당하는 금액 중에서도 극히 일부만 갚도록 하고, 남는 이자 금액은 나중에 갚아야 하는 원금에 더하도록 하는 모기지 대출상품을 가리킵니다. 즉 5년이 지나면 갚아야 할 원금 자체가 더 늘어나 있게 됩니다.

 

좀 더 정확하게 말하면 위의 설명은 옵션 ARM 중에서도 미니멈 옵션 ARM에 해당하는데, 옵션 ARM중에서 94%가 미니멈 옵션 ARM이므로 이를 같은 것으로 생각해도 무방하겠습니다.

(옵션 ARM중에서 94%가 미니멈 옵션 ARM이라는 신용평가사 Fitch의 분석에 대한 기사: $134B of U.S. Option ARM RMBS To Recast by 2011

http://www.businesswire.com/portal/site/google/?ndmViewId=news_view&newsId=20090908006052&newsLang=en)

 

옵션 ARM과 관련하여 좀 더 자세한 내용은 산물아이님께서 지난 저의 글에 답글로 달아주신 아래 글을 참조하시기 바랍니다.

 

산물아이님의 글: 세일러님의 글 중, 또 하나의 뇌관 '옵션 ARM' 이란?

 

옵션 ARM에서, 이자 중에서도 소액만 상환하도록 정해진 기간(통상적으로 5년)이 경과되어 새롭게 원금 + 이자를 모두 분할상환하기 위하여 월상환액을 새로이 설정하는 것을 recast라고 합니다.

 

위 그래프의 맨 아래 캡션 설명에 보면 옵션 ARM에 대해서는 reset이 아니라 recast라는 단어를 쓰고 있습니다.

즉 위 그래프는 옵션 ARM에 대해서는 첫번째 recast를 맞이하는 금액을 표시하고 있는 것입니다. 이는 Credit Suisse가 자료를 작성할 때 reset과 recast 개념을 제대로 이해했고 이를 구분해서 사용하고 있음을 보여주는 것입니다.

 

reset과 recast 개념을 분명하게 구분해서 이해해둘 필요가 있습니다. 미국의 언론기사에서도 이 두 개념을 뒤섞어 사용하고 있어서 혼란을 초래하고 있기 때문입니다. (우리나라 언론에서 기자들이 선물환 매도를 둘러싼 개념을 제대로 이해하지 못해서 불분명한 기사가 양산되었듯이, 미국에서는 모기지 제도를 둘러싼 개념을 기자들이 제대로 이해하지 못해서 불분명한 기사들이 양산되었습니다.)

 

reset과 recast 개념의 혼동에 대해서는 故Tanta가 명쾌하게 정리해주었습니다.

 

Tanta의 글: Reset Vs. Recast, Or Why Charts Don't Match

 

옵션 ARM의 경우 recast를 맞이한 싯점부터는 그동안의 이자까지 원금에 덧붙여져 더욱 늘어난 원금 + 이자를 모두 분할상환하여야 함에 따라 갑자기 상환부담이 급격하게 커지게 될 것임을 알 수 있습니다. 결국 연체율도 급격하게 커지게 됩니다.

 

 

ㅇ 진기한 모기지들이 유행하게 된 이유

 

지금까지 살펴본 IO 대출과 옵션 ARM은 굉장히 무리한 대출조건의 상품임을 알 수 있습니다.

 

원래 모기지는 30년 고정금리로 풀상환을 하는 것입니다. 이렇게 하면 자기의 상환능력에 맞추어 대출받고 상환하고 할 것인데, 도대체, 왜 이런 이상한 모기지 대출상품들이 등장하게 된 것일까요?

 

지난 번 소개해드린 T2 파트너스의 자료는 이에 대해 다음과 같이 대답합니다.

 

Housing Became Unaffordable in Many Areas Using a Typical 30-Year Fixed-Rate Mortgage, Which Led Many Borrowers to Take Exotic Mortgages

주택가격이 너무 상승해버렸기 때문에 많은 지역에서 과거의 전통적인 30년짜리 고정금리 모기지 대출로는 집을 살 수 없게 되어버렸다, 그 결과 많은 대출자들이 진기한 모기지상품들을 받아들이기 시작했다.

 

 

 

 

 

위 그래프를 보면 미국에서 2003년 이후로 주택 구매가능 지수가 급격하게 떨어졌음을 알 수 있습니다. 주택가격 상승 때문에 정상적인 모기지로는 집을 사기가 어려워진 것입니다. 그런데도 주택가격이 계속 치솟자 욕심이 난 투자자들은 진기한 모기지들(Exotic Mortgages)을 이용하기 시작했던 것입니다.

 

변동 모기지 중에서 IO 대출이 차지하는 비율은 2001년 1%이던 것이 2005년에는 29%까지 치솟게 됩니다.

 

옵션 ARM의 경우는 2004년 무렵 등장하여 2007년까지 많은 대출이 이루어지다가 문제의 심각성이 지적되면서 그 이후로는 사라지고 없습니다.

 

이들 대출상품들은,

정상적인 대출이라면 매달의 원리금 상환을 감당할 수 없는 규모의 대출이지만, 당장은 이자만 치르거나, 또는 그 이자 조차도 일부만 치르도록 함으로써 보다 많은 금액의 대출을 받기 위해 등장한 것입니다.

 

자신이 실제로 감당하기에는 적지 않은 무리가 따르는 비싼 주택을 구매하기 위하여 당장의 모기지상환부담을 최소화시키기를 원하는 사람들의 요구에 부응하기 위해 등장한 상품인 것입니다.

 

우리나라에서 대형평수 아파트가 더 높은 수익을 올릴 수 있다는 논리가 횡행했듯이 미국에서도 투기바람이 부는 동안 많은 사람들이 자신의 분수에 맞지 않는 더욱 고가의 주택을 사놓고 싶어해서 생겨난 상품입니다.

 

이상과 같은 사정을 고려하면 옵션 ARM과 IO 대출이 신용등급으로 보면 알트에이거나 프라임 등급이라는 사실을 이해할 수 있습니다.

옵션 ARM과 IO 대출이 문제를 일으키다보니 왠지 ‘서브프라임’처럼 낮은 등급일 듯 한데 그렇지 않습니다.

고가주택을 사들이기 위해 옵션 ARM과 IO 대출을 선택한 것이기 때문에 알트에이 이상 등급입니다.

 

자신이 실제로 감당할 수 있는 범위를 넘어서는 대출을 받아 집을 산 이 사람들은 어떻게 대출을 상환할 생각이었던 것일까요?

 

첫번째 reset과 recast 시점이 돌아올 때까지는 시간이 있으니, 그동안 주택 가격은 ‘당연히’ 오를 것이니 그때 가서 매각해서 상환하면 된다는 것입니다.

모든 일이 예상대로만 된다면이야 좋겠지만...

 

 

ㅇ 그래프의 해석

 

이제 그래프를 해석하기 위한 사전지식은 다 갖춘 셈입니다. 이제 그래프를 다시 한번 불러와보겠습니다.

 

 

 

 

 

위 그래프를 보면

 

우선 노란색의 옵션 ARM이 09년 하반기부터 recast에 돌입하는 금액이 급증하고 있음을 알 수 있습니다.

 

앞서 옵션 ARM은 2004년부터 2007년까지 많은 대출이 이루어지다가 문제점이 지적되면서 사라졌다고 말씀드렸습니다. 이 기간 동안 설정된 금액이 약 7500억달러(우리돈 936조3750억원)에 달합니다.

2004년에는 많지 않고 2005년부터 본격화되었는데, 5년이 경과한 2010년부터 본격적인 원리금 상환(recast)에 진입하게 되는 것입니다. 이와 같은 사정이 위 그래프에 표현되어 있습니다.

 

현재 옵션 ARM은 90일 이상 연체하고 있는 경우가 이미 전체 계약 중 37%에 이르고 있습니다.

2010년부터 본격적으로 원리금을 상환해야 하는 단계에 들어서게 되면, 연체율은 더욱 급격하게 증가할 것으로 예상되고 있습니다. 갑자기 급증해버린 상환부담, 주택가격의 하락, 강화된 모기지 융자여건 등으로 인하여 연체가 급증할 수밖에 없기 때문입니다. 

 

다음으로 서브프라임 모기지 대출을 보면, 첫번째 이자율 재설정(reset) 기간이 거의 대부분 지나갔다는 사실을 알 수 있습니다.

 

그리고 2010년부터는 알트에이 등급과 프라임 등급의 모기지대출이 대거 이자율 재설정(reset)기간에 돌입하고 있음을 알 수 있습니다.

 

위 그래프를 보면 지난 2008년 미국발 금융위기시 ‘서브프라임 모기지’ 부실만이 문제가 되었던 사정을 이해할 수 있습니다. 그러던 것이 현 시점에서는 그동안 진행된 경제위기로 인해 실업이 급증하고 가계의 소득이 감소하면서 알트에이 등급은 물론 최상위 등급인 프라임 모기지까지 연체율이 급등하고 있는 상황입니다.

 

그리고 이런 상황에서 내년부터는 알트에이와 프라임 모기지가 대거 첫번째 reset에 들어가게 되는 것입니다. 그러면 저 변동금리부 모기지 중에서 상당한 비율을 차지하고 있는 이자만 납입(Interest nullly Payment)하는 조건을 설정했던 대출들에서 연체가 급증하게 될 것입니다.

 

위 그래프가 보여주는 굴곡을 보면, 2009년은 모기지 문제가 다소 소강상태에 놓인 구간임을 알 수 있습니다. 내년부터 2차 파고를 맞이하기 전에 잠시 숨돌릴 틈을 주었다고나 할까요?

 

2010년부터 다시 모기지대출의 reset과 recast가 급격히 늘어나고 있는데, 2008년 피크를 이루었던 파고와 높이가 거의 같음을 알 수 있습니다. 이제 완전히 새로운 험난한 파고를 또다시 맞이해야 하는 것입니다.

 

 

ㅇ 확인사살용 방아쇠

 

위 그래프는 변동금리부 모기지만을 보여주는 것임을 다시 한 번 명심할 필요가 있습니다.

 

지난 글에도 썼듯이 지난 3분기 현재 미국의 주택압류에서 차지하는 비율을 보면,

 

고정금리 프라임모기지 > 변동금리 프라임모기지 > 고정금리 서브프라임 > 변동금리 서브프라임,

 

순입니다. 압류주택에서 더 많은 수를 차지하는 고정금리부 모기지들은 위 그래프에서 빠져있는 상태입니다.

 

위 그래프와 전체 모기지 시장 상황과의 관계를 인식해둘 필요가 있습니다.

 

위 그래프를 보면, 서브프라임의 경우 2009년 초까지 해서 대부분 첫번째 reset 기간이 지나갔습니다.

 

그런데 아래 그래프를 보면 현재도 서브프라임 모기지 전체의 연체율은 계속해서  상승하고 있음을 알 수 있습니다.

 

 

 

 

 

위 그래프는 변동금리부 서브프라임 모기지 만이 아니라 고정금리부까지 포함해서 서브프라임 모기지 전체의 연체상황을 나타낸 것입니다.

 

위 그래프를 보면 모기지 연체의 양상이 2단계로 이루어져 있음을 알 수 있습니다.

 

1단계, 즉 2007년부터 2008년까지의 연체율 급증에는 변동금리부 모기지의 첫번째 reset이 가져온 상환부담 충격이 큰 부분을 차지하고 있습니다.

 

그러던 것이 2단계 시기로 넘어오게 되면 첫번째 reset기간은 대부분 지나간 상황이므로 reset이 연체율에 미치는 영향은 미미하게 됩니다.

 

2단계 시기에는 1단계의 모기지 연체 및 압류처분으로 인해 부동산 가격 하락 -> 깡통주택 증가 -> 다시 연체 증가, 로 이어지고,

한편에서는 1단계의 서브프라임 모기지 사태로 인해 경제위기가 생기고 이로 인해 실업이 증가하면서 다시 연체율이 높아지는 악순환이 발생하게 됩니다.

이 악순환 구조에 대해서는 앞 글에서 살펴보았습니다.

 

(참고로 위 그래프를 보면 2단계 시기에 압류율(빨간색 부분)은 높아지지 않고 있습니다. 이는 새로운 주택압류가 늘어나지 않고 있음을 보여주는 것이 아니고, 압류 후 경매를 통한 매각처분이 완료된 주택들이 압류율 집계에서 계속 빠져나가기 때문입니다. 즉 새로운 주택압류는 계속해서 이루어지고 있습니다.)

 

이와 같은 연체율 증가의 2단계 구조를 보면, 1단계가 2단계를 불러오는 방아쇠 역할을 하고 있음을 알 수 있습니다.

 

이 방아쇠는 그대로 알트에이와 프라임 모기지에도 적용됩니다.

즉 Credit Suisse 가 제공한 그래프에 나타나 있는 변동금리 모기지와 옵션 ARM은 2단계 연체율 증가를 불러오는 방아쇠 역할을 할 것입니다. 그 방아쇠가 2010년에 본격적으로 당겨질 것임을 보여주는 것입니다.

 

그로 인해 2단계 연체율 증가를 불러오게 되는데, 이 2단계 연체율 증가는 Credit Suisse 가 제공한 그래프에는 나타나 있지 않은 고정금리부 모기지(변동금리 모기지보다 규모가 2배)에도 나타나게 되는 것임을 명심할 필요가 있습니다.

 

메러디스 휘트니가 “거주용 부동산 시장이 여전히 악화되고 있으며, 이는 최근 문제가 되는 상업용 부동산 시장보다 훨씬 더 큰 위협이라고 경고”했던 이유가 바로 이런 상황들 때문입니다.

 

그리고 최근 하버드대 펠드스타인 교수가 내년에 미국 집값이 다시 또 하락하게 될 것이라고 전망하는 이유이기도 합니다.

 

펠드스타인 "미 집값 하락 내년에 재개" 이데일리 2009.12.18 오전 05:29

 

 

ㅇ Credit Suisse 그래프를 신뢰할 수 있는가?

 

Credit Suisse 그래프에 대해서 그 신뢰성에 대한 의문이 제기되기도 했음을 알아둘 필요도 있습니다.

 

의문제기 원문: Reset Chart from Credit Suisse has a Major Error

 

윗글에 따르면 옵션 ARM 모기지대출을 대량으로 보유하고 있는 웰스파고의 기록이 위 그래프에는 누락되어있다고 합니다.

웰스파고가 보유하고 있는 옵션 ARM은 다소 특이하게 계약시점부터 10년이 지나고 나서 recast를 하도록 계약되어 있습니다.

그러다 보니 2014년에 recast에 돌입하는 옵션 ARM이 490억달러, 2015년에 510억달러가 잡혀 있습니다. 그런데 Credit Suisse의 그래프를 보면 이 기간동안 옵션 ARM의 recast가 거의 없는 것으로 나옵니다.

 

아마도 Credit Suisse가 자료를 작성할 때 웰스파고의 기록은 반영하지 못한 것으로 보입니다.

 

그렇다면 Credit Suisse 그래프는 어떤 의미를 갖기에는 신뢰성이 부족한 것인가?

그렇지는 않은 것으로 보입니다.

 

앞서 소개해드린 신용평가사 Fitch의 분석에 대한 기사:

$134B of U.S. Option ARM RMBS To Recast by 2011

http://www.businesswire.com/portal/site/google/?ndmViewId=news_view&newsId=20090908006052&newsLang=en

를 보면 2010년과 2011년 2년 동안 recast될 옵션 ARM이 1340억달러(월평균 55.8억달러 정도)에 달한다고 나옵니다. 신용평가사인 만큼 이 기록은 믿을 수 있는 것입니다.

 

이 금액은 Credit Suisse 그래프가 시각적으로 보여주는 금액보다는 좀 적은 듯 합니다만, 큰 오차는 없는 금액이라고 할 수 있습니다. 최소한 Credit Suisse 그래프가 추세를 파악하기 위해 활용하는 데는 지장이 없다고 할 수 있겠습니다.

이 그래프에 2014년과 2015년 2년 동안 1000억달러의 옵션 ARM recast를 덧붙여 생각하면 되겠습니다.

 

Credit Suisse의 원자료를 찾을 수 있으면 좀 더 정확한 파악이 가능하겠는데, 이런 오류에 대한 지적이 있어서 삭제해버린 것인지, Credit Suisse 홈페이지에서는 잘 찾지 못하겠더군요. 혹시 원자료 입수 가능하신 분 계시면 소스를 알려주시면 감사하겠습니다.

 

 

ㅇ Unsecuritized ARMs, Agency 

 

Credit Suisse 그래프에서 가장 위에 자리잡은 하늘색으로 표시된 부분은 Unsecuritized ARMs, 즉 MBS나 CDO로 유동화하지 않고 대출은행들이 그대로 보유한 '변동금리부' 모기지를 나타내는 것입니다.

 

다음 그림을 보면, 전체 모기지 대출 총 11조 달러 중에서 'unsecuritized 모기지'(고정금리부까지 포함)가 차지하는 비율을 알 수 있습니다.

 

 

 

 

 

(위 그림에서 Private Label 이란 Agency(패니메, 프래디멕 등)가 아닌 월가의 금융회사들이 유동화작업을 담당한 모기지들을 가리킵니다. Credit Suisse 그래프에 표시된 서브프라임, 알트에이, 프라임 모기지들은 모두 이 영역에 속하는 것들입니다.)

 

전체에서 unsecuritized 모기지가 차지하는 비율과 견주어 보면, Credit Suisse 그래프에서 하늘색 부분, 즉 ‘변동금리부’ unsecuritized 모기지가 차지하는 비율은 매우 적다고 할 수 있습니다.

 

변동금리부 모기지는 연체율이 높습니다. 이는 은행 입장에서 연체율이 높을 것으로 예상되는 변동금리부 모기지들은 유동화해서 제 3자에게 떠넘겨버리고 자신들이 장기보유할 모기지는 고정금리부 모기지 위주로 남겨두었다고 해석할 여지도 있다고 생각됩니다.

 

Agency 영역도 유사합니다. 전체 모기지 시장에서는 절반 정도를 차지하고 있는데 변동금리부 모기지의 비율이 적다보니 Credit Suisse 그래프에서는 비율이 그리 높지 않습니다.

 

 

여기까지 해서 미국의 주택 모기지 시장 상황을 정리해보았습니다.

지난 번 글과 이번 글을 작성하면서 저 역시 평상시 대충 알고 있던 내용들을 좀 더 구체적으로 파고들어보았습니다만, 모기지 관련 통계나 설명은 미국 언론기사나 자료들도 불분명한 경우들이 많이 있습니다.

그 때문에 혹시 제가 잘못 파악하고 있는 내용이 있을 지도 모르겠습니다.

미국 모기지 시장에 대해 좀 더 정확한 정보를 갖고 계신 분 계시면 많은 조언을 주시면 감사하겠습니다.