3~5 년 이후 중. 대형 아파트는 '애물단지' (09.8.6)

3~5 년 이후 중. 대형 아파트는 '애물단지'

                                                                                                   2009년 8월 6일

가. 서울 경제신문 보도내용 요약

 

<주요 내용>

 

경제학을 전공하고 있는 대학생이라면 누구나 잘 알고 있는 미국 하버드 대학 ‘맨큐’ 교수는 지금부터 20년 전인 1989년에 미국의 부동산 가격이 2007년에 충격을 받을 것으로 예상했습니다. 그런데 20년이 지난 현재 맨큐 교수의 예상이 정확하게 맞아 떨어졌습니다. 미국경제가 2008년에 충격을 받은 것도 다름 아닌 부동산 가격하락이 원인이기 때문입니다.

 

경제학자답게 분석의 기초는 수요 공급이론입니다. 2차 대전 후 베이비붐 세대(약 10년)가 본격적으로 직장을 떠나는 55~ 60세가 되는 시기에 수요부족으로 가격이 큰 폭 하락할 것으로 본 것입니다.

 

그러면서 서울 경제신문은 다음과 같은 이유로 한국도 2018년에는 주택가격이 큰 폭으로 하락할 것을 경고하고 있습니다.

 

                                        - 다                      음 -

 

① 전국 총 42개 신도시 건설이 완료되는 오는 2016년까지 총 520만 명을 수용할 수 있는 주택이 신규 공급되지만 한국사회는 더 이상 공급을 받아줄 만한 수요가 없어지고 있다.

② 총인구 감소세가 시작되고 생산 가능인구(15~64세)의 감소세가 본격화되는 2010년대 후반, 공교롭게도 대한민국의 주택 공급은 절정에 달한다.

 

③ 국토해양부에 따르면 2000년 34.7%였던 2인 이하 가구 비중은 2009년 43.1%까지 상승한 것은 중. 대형 아파트 수요가 급감하고 있음을 의미한다.

 

④ 주택의 주요 수요층인 30~40대 인구는 이미 2006년(1,675만 명) 피크에 도달 후 2022년 1,426만명으로 급속히 떨어질 것으로 통계청은 예상하고 있다.

 

⑤ 그럼에도 불구하고 우리나라 인구구조 변화 형태와 아파트 공급은 정반대로 가고 있다. 올 하반기 광교신도시ㆍ김포한강신도시 등 수도권 5개 주요 택지지구에서 공급되는 아파트 2만1,500채 중 57%인 1만2,100채가 전용면적 85㎡를 초과하는 중대형 아파트다. 2000년 중소형 주택 비중은 78.3%에 달했지만 올해는 46.8%까지 하락했다.

 

⑥ 부동산 시장 구조의 변화는 금융자산에까지 영향을 미친다. 우리나라는 실질소득에 비해 주택 가격이 워낙 높아 고령층의 금융자산 비중이 상대적으로 낮다. 참고로 삼성경제연구소에 따르면 2006년 기준 부동산과 금융의 자산 비중은 78대22다.

 

⑦ 상기와 같은 이유로 고령사회에 도달하는 2018년까지는 주식시장 붕괴와 같은 극단적 자산시장 위축은 나타나기 힘들 것으로 예상된다. 문제는 그 이후다. 고령화 초기에는 자산을 축적하는 청장년층이 많아 자산시장이 커지지만 고령화가 심화되면 자산을 처분해 소비하려는 인구가 늘어나 자산시장이 위축될 수 있다.

 

 

나. 평 가

 

주택가격과 인구통계만큼, 경제이론 및 현실적으로 상관관계가 정확한 통계는 없을 것입니다. 이유는 주택은 대부분의 수요자들이 은행 차입을 통해서 구입하므로 필요하지 않으면 매수하지 않기 때문에 수요가 공급보다 많아지면 가격이 하락할 수밖에 없기 때문입니다.

 

그렇지만 서울 경제 신문이 간과하고 있는 것이 있습니다. 인구와 주택수급과의 문제도 중요하지만, 소득과 주택수급상황도 대단히 중요한 가격 결정요소이므로 주택 가격이 큰 폭으로 하락 시기는 2015년 전후로 예상됩니다.

 

2009년 현재 최저 생활비에 해당되는 월 200만원 수입을 올리지 못하는 청년들이 증가하고 있고, 최근 3~4년 동안 주택을 구입한 사람들 다수는 통ㄱ계청이 제시한 인구 감소 시점인 2018년까지도 은행 부채를 상환하기 어렵다는 점에서 주택가격이 하락하는 시기는 2018년 이전에 도래할 가능성이 매우 높습니다.

 

게다가 통계청의 인구 추계는 2008년 세계적인 경제위기 이전에 추정한 것으로서 2008년 세계적인 경제위기를 계기로 결혼인구 급감, 출산율 하락 등으로 출생인구도 감소하지만, 실질적인 경제활동 인구는 통계청의 예상보다 훨씬 빠르게 감소하고 있는 것을 반영하지 않은 인구 추계입니다.

 

설상가상으로 경제위기 극복을 위해서 세계적으로 돈을 많이 공급한 결과 원자재 가격이 급등할 수밖에 없는 것도 소득대비 부채가 많은 한국의 가계에 충격을 줄 수 있다는 점에서 주택시장에 메가톤급 악재가 될 수 있습니다.

 

2009년 8월 현재 국제 금융시장 분위기는 한국경제가 감당하기 어려울 정도로 원자재 가격이 상승하는 시기(석유기준으로 배럴 당 80달러 이상)는 빠르면 금년 말 늦어도 내년 상반기에 도래할 수 있다는 점에서 한국의 주택시장에 충격을 주는 시기는 서울 경제 예상보다 크게 앞당겨질 수 있을 것이다.

 

추정컨대 금년 가을 이사철 이후에 지난해 낙 폭 과대에 따른 자율 반등 성격의 가격 상승추세는 마감되고 이후 1~2년 동안 박그 권에서 횡보하다가 2013~2015년을 전후로 42개 신도시 입주가 본격적으로 시작되면 급락할 가능성이 높습니다.

 

주택시장은 그 어떤 시장보다 수요와 공급 원칙이 정확하게 적용될 수 있는 시장이라는 점에서, 그리고 인터넷의 발달과 미국과 일본으로 부터 배운 학습효과 때문에 그 시기는 훨씬 앞당겨질 수 있고, 정부의 정책 또한 그 시기를 앞당기고 있는 것으로 평가할 수 있습니다.

 

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