주택시장 바닥? 직접 한 번 판단해 보세요

밤 늦은 시각까지 100분토론 시청해주시고 격려의 글 남겨주신 분들께 감사드립니다.

 

각설하고, 최근 주택시장이 바닥에 이른 것 아니냐는 보도가 조금씩 나오고 있고,

이번 100분토론의 주제도 '부동산, 바닥인가?'였습니다.

평소 제 주장이야 기존 글들을 찾아보시면 잘 아실 수 있을 테니 오늘은 일부 언론의

그 같은 보도가 얼마나 근거가 있는지만 간략히 살펴보겠습니다.

최근 주택시장이 바닥에 이른 것 아니냐는 일부 언론보도가 나온 주요 단초가 9월 아파트 거래량입니다.

저야 큰 그림을 보고 있어서 이 같은 주장이 얼마나 터무니없는 것인지 잘 알지만,

사정을 잘 모르는 일반인들은 이 같은 보도에 귀가 쏠깃하기 쉽습니다.

 

자, 아래 <도표1>을 보십시오. 100분토론에서도 소개한 도표입니다.

9월의 거래량이 전국, 서울, 수도권별로 5~11%가량 늘어난 것으로 나왔습니다.

워낙 거래량이 바닥에 이르면 약간의 거래량 변화로도 비율로는 상당폭의

거래량 증감이 나타나는 것처럼 비칠 때가 있습니다.

그런데 실상은 어떻습니까. 구조적 거래 침체기에서 거의 벗어나지 못한 움직임이라는 것을

알 수 있을 겁니다. 거래량은 한,두 달 정도의 추이로 판단할 수 없고, 구조적 추세를 보아야 합니다.

그런데 9월의 거래량 변화가 눈으로 분간하기 힘들 정도로 그 구조적 추세가 전혀 변한 게 없다는 겁니다.

사실 국토부가 보도자료를 통해 보도하는 거래량과 달리, 온나라부동산 포털을 통해 발표하는 거래량은

9월 거래량이 오히려 소폭이나마 줄었습니다. 

 

 

 

 

 

(주) 국토해양부 자료와 온나라부동산포털 자료로부터 KSERI 작성

 

 

만약 한 달의 거래량이 조금 변한 걸 두고 바닥쳤다고 생각한다면 오히려 지난해 말의

거래량 반등이 훨씬 더 커보일 겁니다. 하지만 이후 주택가격은 계속 내리막길을 걸었습니다.

지금도 부동산업계의 호가 위주 지수로도 계속 하락세를 나타내고 있습니다.

 

 

 

보너스로 수도권의 악성 미분양 실태를 보여주는 <도표2>를 참고해 보십시오.

지금 미분양이 줄었다고 하는 것은 지방의 미분양이고, 그것도 대부분

정부의 미분양 물량 매입 조치에 의해 줄어든 것입니다.

반면 수도권의 미분양은 건설업체들의 허위신고 물량만으로도 계속 늘어

2.8만호까지 늘었습니다.

더구나 악성 미분양이라고 할 수 있는 준공후 미분양은 기하급수적으로 늘고 있습니다.

이런 상태에서 주택시장이 바닥이라고요?

 

 

 

 

결론은 9월의 거래량 변화를 가지고 주택시장이 바닥을 쳤느니 마느니 하는 것은

부동산업계나 부동산 광고에 목을 맨 일부 언론들의 '기대 섞인 희망'일 뿐

어불성설입니다. 제가 누누이 이야기하지만 주택시장의 사이클은 10~20년의 장기 사이클을

그리고, 국내의 부동산시장은 여전히 긴 흐름에서 버블 붕괴의 전반부에 있을 따름입니다.

정부의 억지 부양책과 '부동산 찌라시'들의 선동보도 때문에 이 같은 상황이

가려져 있을 뿐입니다. 주택시장 안팎의 구조적 흐름을 보시고, 일부의 선동보도에 휘둘리지 마시길 바랍니다.

 

좋은 가을 주말 보내세요^^

 

 

 

선대인 트위터 http://twitter.com/kennedian3 

김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)