미국의 8월 주택지표에 대한 해석

1. 누가 황소를 몰고 왔나

2. 미국의 8월 자본재 주문 증가에 대한 해석

3. 미국의 8월 주택지표에 대한 해석

4. Fed의 양적완화와 달러인덱스

5. 우리나라 주식시장의 강세가 가능할까?

6. 현재의 경제상황에 대한 종합진단

 

 

 

저는 지난 글,

 

미국 주택지표 상황 정리,

 

에서 다음과 같이 지난 6월까지의 미국 기존주택 매매 지표 그래프를 제시했습니다.

(지난 글을 읽지 않으신 분은 지난 글을 먼저 읽어보시면 도움이 될 것입니다. 미국 주택지표 관련 전반적인 내용이 정리되어 있습니다.)

 

 

 

(출처: 블룸버그에서 재인용)

 

 

지난 주 수요일에는 8월의 기존주택 매매 지표가 발표되었습니다. 다음은 위 그래프를 8월까지 업데이트한 것입니다.

 

 

 

(출처: 블룸버그에서 재인용)

 

 

8월의 기존주택 매매실적은 전월대비 증가했습니다. 이 사실을 근거로 언론에서는 ‘호재’라고 해석했습니다.

 

위 그래프를 보고 호재라고 해석해야 할까요?

우하향 점선 화살표가 보여주는 추세에 비해서도 2개월 연속으로 너무 큰 폭으로 감소했다는 것이 보다 타당한 해석이 아닐까요?

 

위 그래프가 보여주는 내용 중에서 또 주목해야 할 사실은 지난 7월과 8월의 기존주택 매매 실적이 지난 08년 말, 09년 초보다도 더욱 줄어들었다는 사실입니다.

당시는 경제위기가 초래한 시장의 패닉이 절정에 달했던 시점입니다.

 

현재 나타나고 있는 주택매매 실적은 당시보다도 더욱 줄어든 것입니다.

 

그러므로 위 그래프가 보여주고 있는 추세 중에서 보다 근본적인 흐름은 아래의 추세라고 생각됩니다.

 

 

 

 

 

이제 미국의 주택매매 지표는 경제위기로 인한 패닉이 절정에 달했던 시점의 흐름으로 완전히 되돌아간 것입니다.

 

여기에 더해 이제 주택가격까지 명백하게 전년 대비 추가하락하기 시작했습니다.

(이 점에 대해서는 저는 지난 글, 그림자 재고와 미 주택시장의 더블딥, 참조)

 

위 그래프를 보면 지난 4, 5, 6월달 3개월 동안 주택매매 실적이 감소하고 있습니다. 당시까지는 아직 생애 첫 주택구매자에 대한 세제지원이 이루어지고 있던 때입니다.

그리고 당시까지는 통계가 보여주는 주택가격이 전년대비로 떠받쳐지고 있던 때입니다.

그럼에도 불구하고 주택매매실적이 감소했습니다.

 

이제 세제지원이 사라지고 주택가격이 전년 대비로 추가 하락하기 시작한 이상 앞으로 기존주택매매 추세가 반전될 여지는 없습니다.

 

저의 지난 글, 그림자 재고와 미 주택시장의 더블딥, 에서는,

적어도 한 번 이상 집값을 내린 주택 매도자들의 비율이 8월 26%를 기록해 석달 연속 상승했다는 사실을 소개해드렸습니다.

 

지난 주 수요일에 발표된 8월 기존주택 매매 실적은 8월말까지 잔금납부를 끝냄으로써 계약을 완결지은 거래만을 집계한 것입니다. 즉 대부분 지난 6월에 계약이 체결된 거래들입니다.

지난 글에서 소개해드린 8월 현 시점의 미국 주택시장 상황은 앞으로 발표될 기존주택 매매 실적도 암울할 것임을 보여주는 것입니다.

 

저는 지난 글에서, 미국의 7월 잠정(pending) 주택매매실적(계약체결시점이 집계 기준, 9/1에 발표된 지표)이 증가했다는 사실 한 가지가 유일하게 뜻밖임을 인정할 수 있는 경제지표라고 말씀드린 적이 있습니다.

 

이 지표의 상승은 8월과 9월의 기존주택 매매실적에 영향을 줄 것입니다. 그러므로 다음 달에 발표될 9월의 기존주택 실적까지는 전월 대비로 조금 증가할 지 모르겠습니다.

하지만 이는 의미없는 돌출적인 반등일 뿐입니다. 주택시장을 둘러싼 제반 상황을 고려하면 추세적인 하락 중에 나타나는 반짝 반등에 불과한 것으로 봅니다.

 

위에서 제가 제시해드린 그래프의 화살표가 보여주고 있는 추세는 명백한 것입니다.

 

 

지난 주에는 미국의 8월 신규주택 판매 실적도 발표되었습니다.

추세를 보여주는 그래프는 아래와 같습니다.

 

 

 

 

 

8월 미국의 신규주택 판매실적은 28만8000채로 전월의 기록과 동일합니다(전월의 기록이 조금 수정됨).
그리고 이는 1963년 지표 집계가 시작된 이후로 ‘최저’수치입니다.

 

주택시장을 둘러싼 제반 상황을 고려할 때 위 그래프가 보여주고 있는 추세 역시 명백하다고 생각합니다.

 

현 시점에서 미국의 경제 상황을 좌우하는 가장 근원적인 경제지표는 주택지표입니다.

지금까지 에코버블을 끌고온 동력은 경기부양책과 재고효과입니다.

(최근의 글을 통해 미국경제에서 경기부양책과 재고효과가 이제 끝났다는 사실을 설명드린 바 있습니다.)

 

지금까지 저는 여러 편의 글들을 통해 미국의 경제지표를 분석해왔습니다.

 

최근 들어 언론이 경제지표에 대해 엉터리 해석들을 제시하며 ‘호재’라고 강변하고 있지만, 경제지표의 실상은 지금까지 제가 분석해온 내용에서 달라진 것이 아무 것도 없습니다.

오히려 지금까지 제가 분석해서 제시했던 내용이 더욱 분명해졌습니다.

 

이제 자동차엔진은 완전히 꺼졌고, 그저 지금까지 달려오던 관성으로 조금 더 굴러가고 있는 중일 뿐입니다.

 

현재 시장상황은 주인인 경제지표보다 개(가격)가 개줄이 허용하는 최대한까지 앞서나가고 있습니다. 하지만 주인은 오던 길을 되돌아가기 시작했고 개는 따라가게 될 것입니다.

 

지금까지 제가 제시해온 경제지표 분석이 틀린 것이라면,

그게 틀렸다는 사실이 객관적으로 입증될 시점이 이제 임박했습니다.

 

화살표가 보여주는 추세선을 돌파해서 주택지표가 지속적으로 개선된다면, 제가 지금까지 제시했던 경제분석은 모두 틀린 것이 될 것입니다.

그때는 주가지수가 폭락하고 환율이 폭등한다고 해도 저의 분석은 모두 틀린 것이 될 것입니다.

 

이 말이 제가 지금 틀릴 가능성을 생각하고 있다는 말은 아닙니다.

저는 저의 분석이 틀릴 것이라고 생각하지 않습니다. 그리고 이는 제가 건방진 태도를 취하거나 저 자신이 매우 잘났다고 주장하는 것이 아닙니다.

 

저는 지금까지 저만의 독특한 분석을 제시해온 것이 아니라, 일반적인 경제분석 방법론에 따른 경제지표 분석을 제시했을 뿐입니다.

 

언론(이 전하는 경제전문가들)이 거짓말을 하고 있기에 제가 제대로 된 분석을 제시했을 뿐입니다.

 

지금까지 제가 설명해온 경제분석이 틀린 것으로 판명난다면,

제가 틀리는 것이 아니라 현대 경제학이 지금까지 성취한 경제분석 방법론이 틀린 것이라는 얘기가 됩니다.

 

저는 현대 경제학이 그동안 쌓아올린 성취물인 경제분석 방법론이 틀릴 것이라고 생각지 않습니다.

 

현대 경제학이 종종 조롱의 대상이 되곤 하지만, 완전히 엉터리는 아닙니다.

 

현대 경제학의 분석 방법론은 단기적인 시장가격을 예측하지는 못합니다. 하지만 경제지표는 분석할 수 있고, 개(시장가격)는 단기적인 시차는 있겠지만 결국 주인을 따라가기 마련입니다.

 

저는 현대 경제학, 그리고 지금까지 쌓아올려진 현대 경제가 주먹구구식으로 그냥 어쩌다 보니 이루어진 것이라고는 생각지 않습니다.