삼성경제연구소의 부동산 보고서, 왜 엉터리인가(재정리)

삼성경제연구소가 9월 29일 ‘부동산 시장, 대세하락 가능성 점검’이라는 보고서를 발표해 상당수 언론에서 인용 보도했습니다. 보고서의 결론은 ‘집값이 급락하거나 대세하락할 가능성이 낮다’는 것입니다. 총평부터 하자면, 삼성경제연구소 보고서는 기존의 부동산-건설업계가 ‘부동산 가격이 오른다’며 마르고 닳도록 써온 레파토리를 짜깁기한 한심한 수준의 보고서입니다. 제가 그 동안 써온 글들을 꾸준히 읽어보신 분들은 그 보고서에서 든 논거들이 얼마나 빈약하고, 현실을 왜곡하는 보고서인지 잘 아실 것입니다. 솔직한 심정으로는 길게 되풀이해서 설명드리기도 싫지만, 삼성경제연구소가 가지는 영향력을 고려해 다시 한 번 설명드립니다.

 

저는 보고서 원문을 읽어보았으나 독자들을 대상으로 한 요약과 설명의 편의상 보고서 내용을 소개한 한 언론기사 가운데 핵심적 내용에 대해 제 설명을 다는 방식으로 전개했으니 양해를 바랍니다. 참고로, 인용한 언론보도는 이데일리가 작성한 기사를 토대로 했음을 알려드립니다.

 

보도내용1:

연구소는 먼저 "부동산가격 급락 가능성은 희박하다"고 평가했다. 한국은 LTV(담보인정비율)를 40~60%로 제한하는 등 엄격한 대출규제를 시행해 다른 선진국에 비해 주택가격 변동성이 상대적으로 작게 나타나는 등 대출부실화 위험이 적고, 앞으로도 위험대출군에 대한 과도한 대출을 막아 부동산가격 급락 가능성을 낮출 수 있다는 것이다.

 

저의 설명1:

LTV는 은행들의 대출자산 건전성을 살필 수 있는 기본 지표입니다. 그런 점에서 한국 은행들의 LTV 비율이 상대적으로 낮게 관리되고 있다는 사실은 다행입니다. 적어도 미국처럼 금융권, 특히 제1금융권의 급격한 시스템 붕괴 위험이 상대적으로 낮다고 볼 수 있기 때문입니다.

 

하지만 이 사실만을 가지고 부동산 가격의 대세하락 가능성이 낮다고 말할 근거는 못 됩니다. 왜냐하면 LTV비율이 낮다는 것만으로 일반 가계에도 충격이 없을 것이라고 속단할 수는 없습니다. 일반 가계 입장에서 주택 자산가치 대비 레버리지 비율이 어떤지를 국제적으로 비교하려면 한국의 경우 전세금의 비중도 고려해야 합니다. 다른 나라에는 전세 제도가 없고, 이로 인해 집을 살 때 전세보증금을 레버리지로 삼는 현상은 없기 때문입니다. 전세금이 무이자 차입이기는 하지만 분명히 계약 만료시에 세입자에게 상환해야 하는 차입금이기 때문입니다. 그런데 2005년 기준 328만호인 전세 가구 수에 전세보증금 1억원만 쳐도 328조원이 됩니다. 현재 금융권 주택담보대출액이 340조원에 이르는데, 일반 가계 입장에서 보는 주택자산가치 대비 레버리지 비율은 두 배나 늘어나게 되는 것입니다. 물론 국내 전세제도가 지속돼온 현상으로 이 모두가 위험해질 수 있는 차입금이라고 할 수는 없습니다. 하지만 2000년대 부동산 거품이 부풀어오르는 동안 전세를 끼고 두세 채씩 집을 사는 방식의 투자(또는 투기)가 극성을 부렸던 만큼 전세금 가운데 상당부분은 투기 차입금이라고 봐야 합니다. 그만큼 주택 가격 하락기에 주택 하락 악순환을 부르는 요인이 될 가능성이 높습니다. 이미 2008년말 경제위기 시에 이미 경험한 바 있습니다.

 

따라서 LTV 비율이 안정적이라고 해도 이는 시중은행의 대출자산 부실화 위험이 상대적으로 낮다는 것이지, 빚을 많이 진 가계는 버티기 어렵습니다. 그런데 주택시장에서 주택가격은 상대적으로 소수의 거래에 의해 이뤄진다는 점을 고려하면, 과다 차입 가계가 버티지 못하면 결국 주택 가격은 떨어질 수밖에 없습니다.

 

주택가격 하락세가 지속되면 지금은 비교적 안정권인 LTV비율 또한 지속적으로 높아질 수밖에 없습니다. 특히 은마아파트 등 서울 강남권 재건축 대상 단지와 판교신도시 등 2000년대 부동산 투기를 주도했던 아파트 단지의 평균 레버리지는 전세보증금을 포함하면 60%를 넘는 경우가 허다합니다. 이들 과다 차입 가계의 상당수가 버티지 못하고 매물을 내놓게 되면 집값은 빠질 수밖에 없고, 얼마든지 급락할 수 있습니다. 실제로 이미 2006년 말(수도권 핵심지역), 2008년 중반(수도권 외곽) 이후 강남 3구를 비롯한 서울 전역의 실거래가가 10~20% 하락한 상태입니다. 용인, 분당, 평촌, 일산, 김포, 파주 등 수도권 도시들은 이미 30~40% 가량 하락한 상태입니다.

 

또한 현재의 LTV 평균 비율은 이미 상당 폭 떨어진 실거래가와는 달리 고점 수준을 유지하고 있는 국민은행 호가를 근거로 하고 있어 착시현상을 일으키고 있습니다. 실제 실거래가를 기준으로 할 경우 이미 제2금융권 주택대출 가운데 2006년 이후 대출액의 대부분은 이미 LTV 비율 80%를 넘는 것으로 추정됩니다. 제 1금융권의 경우에도 국민은행 가격 대신 실거래가를 기준으로 할 경우 LTV 비율이 이미 상당 부분 높아져 있을 것입니다.

 

더구나 금융권의 주택대출 만기 상환 연장 등의 조치로 이자만 내는 상태인 가계들이 전체 주택대출의 80%에 이릅니다. 하지만 이 같은 만기 상환 연장 조치는 언제까지 지속될 수 업습니다. 이미 설명한 바 있듯이 2012년경에 이르면 주택대출 만기 도래액이 지난해의 두 배에 이르게 됩니다. 만약 그 시점에 금리가 오르고, 주택 가격 하락이 지속되면서 금융권이 지금처럼 계속 만기 상환 연장을 하기 어려운 국면에 접어들면 금융시스템에 큰 충격이 올 수 있습니다. 따라서 현 상태에서 주택담보대출의 부실이 현실화하는 것을 감추고 있어서 수면 위로 드러나지 않을 뿐, 수면 아래에서 주택담보대출의 잠재적 부실 규모는 빠른 속도로 커지고 있는 상황입니다.

 

보도내용2:

연구소는 또 "베이비 붐 세대의 은퇴로 주택처분이 급증하고 인구감소로 부동산 수요가 위축돼 침체가 장기화될 것이라는 우려가 있지만, 노후세대는 주택보유에 대한 니즈(needs)가 높고 주택수요의 기본 단위인 가구수가 지속적으로 증가하기 때문에 수요위축 가능성이 낮다"고 분석했다.

 

저의 설명2:

지금 당장 수도권 주택 가격이 떨어지고 있는 것은 인구 감소 요인 때문이 아닙니다. 소득 대비 주택 가격이 지나치게 부풀어오른 가운데 이미 빚을 내서 집을 살 사람들까지 거의 다 사버렸기 때문에 떨어지는 것입니다. 즉, 가격 상승에 따른 수요 감소, 공급 과잉이 현재 수도권 주택시장의 현실입니다. 사실 삼성경제연구소의 보고서는 이런 가격 원리에 따른 주택수급 현실에 대한 기본적인 경제학적 개념도 없는 보고서라고 할 수 있습니다. 이런 상황에서 그 동안 현재의 주택 가격을 떠받쳐 왔던 투기적 가수요마저 가라앉자 주택시장의 가격메커니즘에 따라 가격 하락이 진행되고 있는 것입니다.

 

그런 점에서 인구감소는 당장 현재 주택시장에 영향을 미치는 요소라기보다는 이미 대세하락 흐름에 접어든 주택시장의 침체를 장기화하게 되는 중장기적인 요소라고 할 수 있습니다. 통계청 추계에 따르면 국내 인구는 2018년을 기점으로 줄어들기 때문에 부동산-건설업계, 그리고 삼성경제연구소는 향후 주택시장 수요가 한동안 늘어나기 때문에 주택가격이 떨어지지 않는다고 하는 것입니다. 하지만 주택수요는 단순히 사람 수뿐만 아니라 구매력을 동반해야 합니다. 지금까지는 그 갭을 주택대출을 통해 메워왔지만, 이제는 주택대출도 과거처럼 더 늘리기 어려운 상황에 이르렀습니다. 그런 면에서는 경제활동인구나 주택구매수요 연령층의 인구를 살펴보는 것이 훨씬 더 적실성이 높습니다. 역시 통계청 추계에 따르면 경제활동인구는 2016년부터, 35~55세 사이의 주택구매수요 연령층은 당장 2011년부터 감소하게 됩니다. 주택구매수요 연령층의 감소가 전체 인구 감소보다 주택시장에는 더 큰 영향을 미치게 되는 것입니다.

 

일본의 부동산 버블 붕괴 또한 기본적으로는 플라자합의 이후 인위적인 저금리 기조에 기반한 투기 광풍으로 폭등한 주택가격이 급락하면서 발생했습니다. 다만 1990년대 이후 한국의 베이비붐 세대에 해당하는 ‘단카이세대’가 은퇴하고 주택구매연령층인 35~54세 인구가 90년대 초반부터 감소하기 시작하면서 그 충격이 증폭되고 장기화된 측면이 있습니다. 2010년대 한국의 상황도 그와 비슷한 형국입니다. 만약 삼성경제연구소의 주장대로라면 일본의 경우에도 전체 인구가 정점을 기록한 2006년까지는 버블이 붕괴하지 않았어야 할 것입니다. 따라서 총인구가 향후 일정 시점까지 늘어난다는 것을 근거로 주택수요가 계속 늘어나 집값이 떨어지지 않는다는 주장은 설득력이 없습니다. 더구나 앞서 말한대로 현재의 주택시장 상황에 대한 기본적인 경제학적 이해도 없다는 점을 드러내고 있는 것입니다.

 

한편 향후 가구수가 지속적으로 증가한다는 것은 주로 저소득 1인가구가 늘어나기 때문입니다. 저소득 1인가구는 고령화에 따른 독거노인이나 일자리가 없는 가운데 집값은 높아져 결혼을 못하고 있는 노처녀노총각 그룹이 대부분입니다. 전체 가구 평균 소득의 43% 정도에 불과한 1인가구가 최소 4억~5억 이상 되는 수도권의 아파트를 사줄 수요라는 것은 부동산업계의 희망사항일 뿐 말이 되질 않습니다. 어떻게 주택정책상의 지원 또는 보호 대상이 될 만한 가구가 분양용, 투자용 주택의 수요자가 된단 말입니까? 급속한 고령화 등으로 한국보다 앞서 1인가구가 급증했던 일본 정부도 버블 붕괴 후 1인가구를 대상으로 고가 매매용 주택을 공급하는 게 얼마나 터무니없는 짓인지 깨달았습니다. 그런데 국내 부동산업계나 건설업계, 그리고 삼성경제연구소는 이웃나라의 역사적 경험으로부터 아무것도 배운 것이 없어 보입니다.

 

또한 노후세대의 주택보유에 대한 니즈가 높다고 해서 신규 주택 수요가 될 수 있는 것은 아닙니다. 이들 노후세대는 기존 주택을 계속 보유하겠다는 것일 뿐 40~50대 전반처럼 부동산 투기의 핵심이었던 중대형 고가 아파트를 신규로 사줄 수요는 아닙니다. 현재 부동산 거품의 주도주라고 할 수 있는 중대형 고가 아파트를 사줄 수요층이 줄면 지금의 부동산 버블의 핵심은 무너지게 돼 있는데, 노후세대 증가는 바로 이 수요층이 줄어든다는 것을 의미합니다.

 

또한 이들 노후세대는 기존 주택을 그대로 보유하는 게 아니라, 규모를 줄여가는 경향이 높습니다. 상식적으로도 자녀 출가 후 소득이 줄어드는 상태에서 관리비가 많이 드는 40~50평형 이상 고가 아파트를 유지하는 것은 경제적으로 비효율적입니다. 더구나 현재의 니즈 조사는 주택가격이 계속 올랐던 2000년대의 경험을 배경으로 한 조사에 가까우며, 향후 주택가격 대세하락에 대한 인식이 확산되면 이 같은 니즈는 급감하게 돼 있습니다. 이는 세계 각국에서 주택버블이 붕괴한 후 공통적으로 주택에 대한 니즈가 급감하고, 주택소유율이 단기간에 급락하고 있는 것이 이를 잘 보여주고 있습니다. 노후세대의 주택보유 니즈에 관한 주장은 인구 감소에 의한 주택가격 하락 전망을 반박하기 위해 최근 부동산업계나 관련 학계에서 내놓는 주장인데, 설득력이 너무 빈약해 정색하고 반박하기도 민망할 정도입니다.

보도 내용3:

부동산 시장 불안심리에 대해서도 "자가보유비율이 낮아 잠재적 수요기반이 존재하기 때문에 가격하락에 대한 기대심리가 부동산 시장 전반의 위축을 초래하지 않을 것"이라고 예상했다.

지난 2005년 기준 한국의 자가보유비율은 55.6%로 세계 주요국 중 최저 수준이다. 추가적인 가격하락 기대를 갖고 있는 무주택자의 경우 주택가격이 낮아졌다는 인식이 확산되면 실수요로 전환될 것이라는 게 연구소의 분석이다.

저의 설명3:

자가보유비율이 낮다는 것은 그 자체로 잠재적 수요기반이 충분하다는 근거가 될 수 없음. 지난 10년간 전국적으로 350만호 이상의 주택이 공급됐고, 주택보급률이 20% 이상 급상승했는데도 자가보유율이 크게 높아지지 않은 것은 대부분의 주택이 과도한 주택대출차입을 통해 다주택 투기자들에게 돌아갔기 때문. 또한 주택가격이 너무 높아져 웬만한 가계가 집을 사고 싶어도 살 수 없다는 것을 나타내는 것임. 이는 현재의 주택가격 수준에서 집을 사줄 수 있는 수요가 이미 없다는 뜻으로 주택 가격이 상당히 큰 폭으로 떨어질 가능성을 나타내는 것임. 물론 주택가격이 낮아지면 수요가 일정하게 늘 수 있으나 최소 5년 이상에 걸쳐 현재보다 대폭 떨어진  가격이 형성돼야 발생할 수 있는 현상임. 즉, 버블 붕괴 이후에 바닥을 친 다음 나타날 수 있는 현상임.

 

 

보도내용4:

연구소는 이어 "가계채무부담 확대가 주택처분 증가, 주택가격의 추가적 하락, 금융부실로 이어질 것이라 우려가 있지만, 대출자산 건전성이 개선되고 이자 지급부담 완화 등으로 주택담보대출 리스크는 하락할 것"이라고 전망했다.

지난해 주택담보대출의 평균 LTV는 34.5%로 전년보다 1.5%포인트 하락했고,
LTV 50% 이상인 대출 비중도 16.6%로 전년보다 2.2% 떨어졌다. 지속적인 대출규제로 LTV 비율이 낮아지는 등 대출건전성이 개선됐다는 게 연구소의 설명이다.

 

저의 설명4:

삼성경제연구소는 아전인수격의 눈속임용 자료를 사용하고 있는 것입니다. 알다시피 2008년은 수도권 전반에서 주택가격이 급락했던 시기입니다. 반면 2009년은 주택가격이 반등해 국민은행 호가지수로는 상당 지역에서는 급락 전 고점을 회복했습니다. 이 같은 집값 반등을 이끌어내기 위해 정부는 가계대출 상환 만기를 연장해주고 DTI규제를 해제하는 등 가계 부채를 부추겨 2009년 한 해에만 45조원의 가계부채가 늘어났습니다. 정부 스스로도 이 기간 국공채만 200조원을 발행하는 등 막대한 건설 및 부동산 부양책을 쏟아냈습니다.

 

결국 2009년은 가계나 금융권이 주택대출 다이어트를 하기보다는 오히려 주택대출액을 급격히 늘려 부동산 거품의 에너지를 더욱 키웠던 시기입니다. 다만 2008년 비해 2009년의 주택자산가치가 급반등하다 보니 자산가치 대비 대출액 비중을 나타내는 LTV 비율이 개선된 것으로 나오는 것은 당연합니다. 하지만 자산가치는 현재 부동산시장 상황이 보여주듯이 얼마든지 급락할 수 있습니다. 주택대출이 줄거나 대출 상환 구조가 개선되지 않았는데, 단지 일시적으로 자산 거품이 발생한 것을 근거로 대출건전성이 개선됐다고 주장하는 것은 한심하기 짝이 없는 주장입니다. 이미 올 들어 실거래가 기준으로 주택가격이 급락해 LTV 비율이 상당 폭 하락했으므로 LTV 비율은 올랐습니다. 그런데 이 같은 실상은 언급하지 않고 2009년 상황을 2008년과 비교해 대출자산 구조가 개선됐다고 주장하는 것은 한마디로 속임수라고 할 수 밖에 없습니다.

 

오히려 실상은 호가가 아닌 실거래가 기준으로 할 때LTV 비율은 지난해 말 이후로 매우 높아진 상태입니다. 또한 평균 LTV는 상대적으로 완만하게 높아졌다고 하지만, 이른바 부실 위험이 커지는 고 LTV비율의 비중이 빠른 속도로 커지고 있습니다.

 

실제로 이에 따라 주택대출 연체율이 빠른 속도로 높아지고 있습니다. 금융감독원이 최근 발표한 주택대출 연체율이 7월 0.53%에서 0.64%로 한 달 만에 0.11%포인트 상승했습니다. 이는 2009년 초 금융위기 이후 가장 높은 연체율로 손실처리를 하기 전의 실질 연체율은 이보다 훨씬 더 높은 수준으로 추정됩니다. 두 달여 전 한 언론의 보도에 따르면,

 

 

물론 앞서 말했듯이 제1금융권의 연체율은 지금 당장 심각한 문제를 일으킬 수 있는 수준은 아닙니다. 하지만 필자의 시뮬레이션에 따르면 <도표>에서 보는 것과 같이 2년째 연장해주고 있는 주택거치 기간 만기 연장에 따라 만기 도래액이 시간이 갈수록 급증하고 있습니다. 이미 주택의 실거래가와 상업용 부동산 가격의 동반 하락이 지속되는 가운데 2012년 이후 지금보다 금리가 높은 상태에서 만기 상환 도래액이 2009년의 두 배 수준을 넘어설 경우 상당히 위험한 상황에 이를 수도 있습니다. 지금부터라도 가계대출 다이어트를 유도하고, 금융권에서 부실 대출을 손실 처리하는 등 충격을 분산해 흡수해나가야 하는 이유입니다. 지금 정부나 기득권 언론, 건설-부동산-금융업계에서 하는 대로 거품 빼기를 미루면 미룰수록 부동산 거품의 충격은 커져만 갈 뿐입니다.

 

 

보도 내용5:

연구소는 특히 "다주택 보유자의 양도세 중과를 폐지해 재고 주택시장의 거래 활성화를 유도하고, 중장기적으로는 양도세제의 시장왜곡 현상을 해소하기 위해 복잡한 세제를 단순화하고 일반소득과 함께 종합과세하는 방안을 검토할 필요가 있다"고 밝혔다.

 

저의 설명:

지금의 주택거래 침체가 가계소득 대비 지나치게 높아진 주택가격 때문이므로 이 같은 주택가격을 조정하지 않는 가운데 양도세 중과 폐지 등 임시방편책을 내세워봐야 주택시장의 장기침체만 부를 뿐입니다. 위의 양도세 중과 폐지 등의 주장은 삼성경제연구소가 왜 부동산부자와 삼성물산과 같은 건설재벌 등 기득권의 입장에 서 있음을 여실히 보여주는 사례일 뿐입니다.

 

 

이외에도 비판할 내용은 많지만, 여기에서 줄이도록 하겠습니다. 현재 주택시장을 둘러싼 전반적인 현실을 왜곡하고 이치에 닿지도 않는 주장을 일일이 반박하는 일도 지겹습니다. 사실 이번에도 그냥 지나치고 싶었으나, 한국 사회에서 삼성경제연구소가 가지는 대중적 영향력을 감안해 불가피하게 이 글을 쓴 것입니다.

 

어쨌거나 이번 삼성경제연구소 보고서는 얼마 전 제가 비판한 바 있지만 G20회의의 경제적 효과가 24조원이라는 내용의 보고서에 이어 삼성경제연구소가 얼마나 엉터리인지, 또한 기득권의 이해관계를 옹호하는 연구소인지 잘 보여주는 사례입니다.

 

'정직한 지식의 생산기관'을 자임하는 우리 연구소를 하루빨리 키워서 삼성경제연구소 같은 재벌 이해를 대변하는 연구소가 한국 사회와 경제, 그리고 좌우 정권 가리지 않고 뒤흔드는 현실을 바꿔놓겠습니다. 많은 분들의 지속적인 성원과 격려를 부탁드립니다.

 

 

 

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