미국에서도 집값 꺾일 때 임대료는 올랐다(by Seattleite)

이 글은 저희 김광수경제연구소포럼의 <부동산문제>란에 Seattlelite님께서 띄워주신 글입니다. 좋은 글이라고 판단하여 아고라에도 소개합니다. 

 

 

최근 전세가 상승에 많은 분들이 우려하고 계시는 군요.

과거 전세가 오르고 난뒤, 집값이 올랐던 경험들이 있다 보니

또다시 집값 폭등 장세가 오지 않을까 우려하시는 모습들도 보입니다.

 

오늘은 작년(2009년) 12월 13일자 시애틀타임즈에 나온

시애틀 렌트 관련 기사를 보여 드리겠습니다.

 

이 기사가 웬지 시애틀타임즈 온라인에서 검색되지 않더군요.

일요판인데.. 온라인에서는 서비스 되지 않아, 제가 필요한 그림을 스캔했습니다.

 

 

모든 도표는 1997년 부터 2009년 상반기 까지의 렌트비와 공실률을 보여 주고 있습니다.

 

시애틀의 집값은 1997년 부터 2007년 까지 약 11년간 계속 상승했습니다.

2000년부터 2002년 까지 닷컴버블로 약간의 경기침체가 있었습니다만,

그 기간에도 부동산은 약 4% 내외의 상승률을 보였습니다.

그러다 2004년 부터 2007년 여름까지 본격적으로 매년 10% 이상씩 급등합니다.

 

도표를 보시면, 2006년부터 2008년까지 렌트비는 눈에 띄게 급등합니다.

집값상승률이 제일 높았던 2005년에는 오히려 렌트비는 그 전해나 비슷합니다.

집값은 2007년 7월에 고점을 찍고 급락하기 시작했습니다.

하지만, 렌트비는 계속 상승했습니다. 오히려 더 탄력을 받지 않았나...

계속 상승세를 지속하다가, 2008년 가을에 렌트비는 고점을 찍습니다.

 

이렇듯이 집값과 렌트비에는 시간적인 갭이 존재합니다.

 

이러한 시차가 발생하는 이유는,

 

집값이 급등하는 시점에는 너도나도 집을 소유하고자 하기 때문에

렌트 수요가 줄어듭니다.

그러므로 집값 급등기에는 오히려 렌트비가 오르지 않습니다.

 

그러다 급등 막바지 (2006-2007년) 가 되면,

매매거래 건수는 줄어 들면서, 렌트 수요가 늘어 납니다.

가격이 너무 급등하니 경계하는 수요자가 많이 생기는 거지요.

게다가 미국의 경우, 아파트들을 개조해서 팔아먹을려는 업자들이 많이 생겨

렌트용 아파트 공급이 부족해 집니다.

(한국의 경우를 굳이 대입하자면, 전세 놓은 주택을 팔려고 하니, 세입자를 더이상 안 받는다는 거지요.) 

 

드디어 집값이 하락세로 들어갑니다.

모두들 집을 사지 않고 관망세로 들어갑니다.

당연히 렌트 수요가 늘어납니다.

렌트비는 계속 급등합니다.

 

렌트가 어느 정도 포화 상태가 되고,

(렌트비가 오르니 렌트용 아파트는 더 늘어납니다.)

집값 하락으로 경기 침체기에 들어서니,

렌트 수요도 적어 집니다.

 

시애틀의 경우는 집값 고점이후,

렌트비가 꺾일때 까지, 약 1년 3개월이 걸렸습니다.

 

만약, 한국의 전세도 이와 유사한 흐름을 보인다면,

앞으로도 일정 기간은 전세가가 오를 가능성이 있습니다.

 

시애틀에서도 렌트비가 너무 오른다고

2006-2007년에 막차 타신 분들 많습니다.

 

조심하셔야할 시점입니다.

 

 

 

 

 

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