부동산 버블 붕괴는 가짜중산층 부터 촉발된다.

부동산 버블 붕괴는 가짜중산층 부터 촉발된다.

 

1. 서론

미국의 경우, 일본의 경우 모두 그랬다.

부동산 버블 붕괴는 가짜 중산층 부터 시작되었다.

부동산 비중중 부채 비중이 극도로 높은 서민들이

버블이 가득한 투기판에 참여하면서 버블 붕괴의

도화선이 되는 것이다.

 

아래 어떤 글이 있듯이 어차피 있는 자들을

버블 붕괴되도 끄떡 없다.

 

그러나...

 

2. 레버리지와 역레버리지

 

투자에는 레버리지의 마술같은 유혹과 역레버리지의 함정이 있다.

레버리지를 걸지 않은  투자에는 깡통이 없다.

-10%가 영원히 발생해도  0에 수렴은 하지만

영원히 0(제로) 이 되지는 않기 때문이다.

즉 원금 100% 손실은 발생하지 않는 다는 것이다.

(레버리지 : 즉, 지렛대 원리... 빚을 얻어 투자 하는 것)

그러나 레버리지를 건 투자에는 깡통이 있다.

쉽게 얘기해 수중에 5천만원 밖에 없으면 5천만원만

투자해야하는데 3억짜리 5억짜리 투자를 하는 걸 말한다. 

 

주식에서 내가 얻은 철칙 중에 NO.1 을 꼽으라면

"미수 치지 마라 !"  

 

도박에서도 가장 두려운 것은 바로 올인 이다...

올인은 한마디로 사망 선고 !!

수중에 현금 조금이 남아있으면 그걸로 그 판에 끼어

어떻게 해보겠지만, 올인되는 순간 판을 떠나야 한다.

 

주식에서 신용 매매의 최대 함정은 바로 올인이 발생할 수 있다는 것이다.

바로 깡통계좌...

오늘 반토막 세토막이 나도 남은돈이 있다면 재기할 수 있다는 희망이라도

가질 수 있지만, 미수로 반대매매에 들어간 계좌는 깡통 계좌가 될 수 있다.

말그대로 잔고 0원

 

바로 투자에서의 사망 선고 ...

 

깡통은 즉 희망 제로.

 

 

3. 부동산 투자에서의 역레버리지의 끝

 

아파트건 부동산도 마찬가지다.

역시 담보비중이 문제다. 일반적으로 땅은 담보 비율이 낮다.

문제는 아파트다. 유동적인 시세의 70~80% 심지어는 90% 까지

담보가 설정되기도 하는게 아파트이다.

역 레버리지가 걸린 아파트는 원금 전액 손실 발생이 가능하다.

즉, 3억대출+1억현금으로 구입한 아파트가 3억이하로 내려가는 경우다.

심지어는 마이너스도 발생할 수 있고, 이 경우 부동산 처분에 그치지 않고,

빚이 되어 나를 따라 다닌다.

 

일반적으로 1주택자들의 부동산 투자는 거의

부동산은 거의 전재산의 투자가 일반적이다.

결국, 역레버리지가 걸린 부동산 투자의 실패는

곧 ... 개인 경제 활동의 사망선고로 이어지는 것이다.

 

바로 ... 개인 파산.

 

가짜 중산층에서 부동산 투자는 전재산. .. 특히 자기가 사는 집까지

걸고 벌이는 벼랑끝 도박 이 되기 때문이다.

 

주식투자에서도 무리한 신용매매(미수)는 바로

투자를 도박으로 만드는 것과 같은 것이다.

 

 

4. 부실한 가짜 중산층의 도박

 

다주택자들... 특히 어느정도의 현금 투자 비중과

실제 현금을 보유하고 있는 층은 손실 완충지대가 있으므로,

왠만해서는 파산으로 까지 이어지지는 않는다.

 

문제는 1주택 소유자들이다.

과연 단순 집의 보유 여부에 따라 이들은 중산층인가 ?

지극히 적은 현금 보유 비중으로 아파트를 구매한 자들 ...

이들은 중산층이 아닌

가짜 중산층이다.

 

그럴듯하게 신축 아파트 지하 주차장에 할부로 구입한 차를

주차하고, 매월 1백만원 이상의 이자를 지출하고 있는

하지만, 그럴듯하게 품위를 갖추고 사는 듯한 이들은 중산층이 아니다.

물론 부동산이 폭락하지 않는한은 중산층을 유지할 수 있을

지 모른다.

 

자신의 자산 착각에 빠져 있는 이들의 잘못된 투자가

결국 부동산 버블 붕괴의 시발점이 된다.

이들의 투자는 모두 아주 심각한 역레버리지에 걸려있으며,

투자 손실을 버틸 완충지대가 전혀 없는 서민층이기 때문이다.

 

이 게시판 어떤이는 부자들이 쉽게 무너지지 않기 때문에 부동산붕괴는

오지 않는다고 하는 사람도 있다. 그러나 전혀 맞지 않다.

아파트 자산시장에 수많은 서민층이 뛰어들어 있기 때문이다.

한마디로 분수를 모르는 ....

 

 

5. 판교가 재앙의 중심이 되는 이유

 

수많은 이가 말하는 판교가 재앙이 될 거라는 말에 동의 한다.

(하지만, 판교가 투자가치가 없다, 아파트는0원 등의 극단적인 비유에 동감하는건

아니다.)

이번 PD수첩에서 조사한 판교 입주자 평균 대출 3억이 문제가되는건

그 금액도 문제지만, 그들 모두가 1주택자 들이라는 점이다.

다주택자가 있을지는 몰라도 청약자격상 서류상으로는 적어도 1주택자들이다.

따라서, 판교에 들어선 상당수는 자산 구조가 매우 취약한 서민층이다.

게다가 판교는 지금 봐도 초고분양가 였다.

판교 수만 세대 전체가 역레버리지 걸린 서민층 투자자들의 무덤이라는

말이다.

수만개의 폭탄들이 도화선 심지를 벌겋게 드러내고,

불안한 상태를 유지하고 있는 것이다.

나는 이들 판교 분양자 고액대출자 중 월 150~300씩되는 이자를 2년이상 버틸 수 없는

사람들이 90% 이상이라고 생각한다.

 

실제로 내가 아는 나이 젊은 지인도 판교 아파트(비록 소형평형이지만)가 최초분양시

당첨되어 현재 월급의 상당비중을 이자에 쏟아붇고, 입주조차 못한채 헐값에 전세를 주고

이러지도 저러지도 (팔지도, 입주하지도, ...) 못하는 사람이 실제로 있다.

 

PD수첩의 등기부 등본 전수 조사는 바로 판교 입주자의 대부분은 자산 구조가

부실한, 그 비싼 판교 아파트를 분양 받기에는 턱없이 부족한 재력을 가진,

가짜 중산층이 대부분이 었음이 증명하는 자료다.

 

 

6. 가짜 중산층의 붕괴는 이미 시작

 

미국의 서브 프라임 사태로 인한 부동산 버블 붕괴는

제1금융권(프라임) 에서 돈을 빌릴 신용도 못되는

서민들이 2금융권(서브프라임)에서 돈을 끌어다가

부동산 자산 투자 시장에 본격적으로 끼어 들면서

무너지기 시작했다.

 

부동산 자산 경쟁에서 중산층(가짜중산층)이 무너지면,

상위층, 차상위층도 버텨날까 ?

하부 매수층이 무너지는데 무슨 수로 가격을 유지하나 ?

부자는 안무너진다는 주장은 적어도 부자들은 파산은 안된다는말이겠지,

부동산이 폭락을 피할 수 있는 것은 불가능하다는 것이다.

 

금리를 1%만 올려도 모든 자산 경쟁의 패러미터를 수정해야 하는데

하물며 수요층의 10%~20%가 이탈하는 최악의 상황에서

가격 붕괴를 피할 수 있는 방법이 무었이 있단 말인가 ?

물론 이런 가정은 공급이 없는 상황에서도 생각할 수 있는데,

대기중인 공급 폭탄은 어떤수로 막을 것인가 ?

 

세종시를 막으면 해결될까 ?

아마도, 지방 소도시 하나를 없애고

서울로 경기도로 인구 이동을 시키면 막을 수 있을까 ?

 

문제는 이 가짜 중산층의 자산 붕괴는 도저히 막을 수가 없다.

 

부동산이 폭락을 예고하는 하락세인데  양도세 비과세 시한이니

하는 말 자체가 코미디고, (투자 대비 마이너스 내지 깡통인데

세금 걱정하는 넘들은 뭥미 ?) DTI 규제, 전매제한을 를 푸니

어쩌니 하는 건 한마디로 사망선고로 내일모래 하는 환자에게

빨리 편하게 죽으라고 진통제 치사량 주사하는 것과 뭐가 다른가 ?

 

부동산뱅크 같은 부동산 게시판에서 자기집 한채 달랑 갖고

가진 있는 자 행세를 하며, 폭등론을 주구장창 주장하고,

하락론이니 버블붕괴를 이야기 하려하면  '너 집 없지?' 하면서

달겨 들던 가짱 중산층들의 숫자가 이제는 예전보다 한참 찾아

보기 힘들어진것만 봐도

이들 가짜 중산층의 붕괴는 이미 시작되었다고

확신한다.

 

한마디로 이들은 이제 인터넷에 글 쓸 기운조차 없어졌다는 뜻 아닐까 ?

 

PS. 카페 광고 하려고 게시판에 출처도 없이 남의 베스트 글 퍼가서

자기글인양 올리는 몰지각한 분들이 많이 있군요...

이런분들의 불펌은 불허합니다. 물론, 광고에 악용하지 않는 인용은 상관 없습니다.

 

PS2. 버블 붕괴 및 아파트 가격 폭락은 가장 부실한 계층부터,

그리고 가장 늦게 분양한 아파트와 가장 늦게 시작한 신도시 부터 무너지게

되어 있습니다. 오래된 신도시와 오래된 아파트보다 더 자산이 취약한

사람들이 많을 수 밖에 없기 때문이죠. 버블 최고조에 들어온 사람들이

그 버블을 현금으로 받아내기는 불가능 했으니까요...

쉽게 말하면 막차 탄 사람들 말입니다.

 

PS3. 예전에 부동산 뱅크 게시판에 온갖 부자 행세를 다하며,

정부(당시 노무현 정부)의 부동산 억제 정책에 게거품을 물고,

하루종일 부뱅 게시판에서 버블론자, 하락론자들과 싸우던 분이 한분 계셨다...

알고 보니, 그사람 집은 천안이고, 집이 있는 것도 아니고,

그냥 판교 분양 당첨자 ....

판교는 평당 3000간다며, 아무리 논리적으로 설명해도 말이 안통하던 ....

바로 그분 ...

보금자리가 평당1000에 강남 코 밑에 분양되고 있는 지금 시점에

그분은 요새 어떻게 지내시는지 너무 궁금하다 ...

천안에서 올라와 입주는 하셨는지 ... 잔금은 치루셨는지 ...

궁금하네요...  

 

끝. (흐흣므흣)

 

 

 

부화뇌동이 아저씨와 함께하는 대공황 생존서약

 

(오른손을 ㄴ 자로 올린다.)

 

1. 하나, 이글을 읽고 있는 나는 현 시간이후로 무조껀 아파트를 탈출할

계획을 세우고, 한달안에 아파트를 탈출한다.

 

2. 하나, 이글을 읽고 있는 나는 현 시간부로 묻지도 따지지도 말고

소유한 펀드를 전액 환매한다.

 

3. 하나, 이글을 읽고 있는 나는 지금 즉시 내 컴퓨터에 깔린

HTS 프로그램을 삭제한다.

 

4. 하나, 나는 상기 환매한 주식,펀드자금과,아파트 자금으로 마이너스 통장을

전부 메꾸고 전세자금을 제외한 돈은 정기예금에 전액 꼴아박는다.

 

5. 하나, 이 글을 읽고 있는 나는 주유할인전용 카드1개를 제외한

모든 신용카드를 가위로 잘라 버린다.

 

5. 하나, 나는 앞으로 벌어들이는 월급(실수령액)중 80%는 무조껀 예금에

꼴아박는다.

 

6. 하나, 이 글을 읽고 그대로 실행에 옮기는 나는 3년 후

부화뇌동,부화뇌동,부화뇌동 만세삼창하고 내 재산을 지켜준 뇌동아저씨께

감사의 예로 특AA급 한우갈비 셋트 한짝을 부화뇌동님의 자택인 파크뷰로

배송한다.

 

2010년 1월 15일 (금) 다음 게시판 닉 OOO 선서합니다.

(큰 소리로 자신의 닉을 외치고 손을 내린다.)